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Financer un achat immobilier suppose rarement un seul prêt : la plupart des operations combinent plusieurs produits, selon le profil de l’emprunteur, son apport, sa situation professionnelle et les dispositifs auxquels il est éligible. Avant de frapper aux portes des banques – ou d’un courtier – il est utile de comprendre ce que chaque type de prêt implique, pour negocier en connaissance de cause et éviter les mauvaises surprises.
Le prêt amortissable classique : la base de tout financement
C’est le type de credit le plus courant. Vous remboursez chaque mois une mensualite qui comprend une part de capital et une part d’intérêts. Au fil du temps, la part d’intérêts diminue et celle du capital augmente.
La durée varie généralement de 10 a 25 ans, parfois jusqu’à 30 ans selon les établissements et les situations. Plus la durée est longue, plus les mensualites sont faibles – mais plus le coût total du credit est élève.
Ce type de prêt offre une visibilite complete sur votre engagement : vous savez des le depart combien vous remboursez chaque mois et a quelle date votre credit sera solde.
Le remboursement anticipe
La plupart des prêts amortissables prévoir des indemnites de remboursement anticipe (IRA) si vous soldez le credit avant l’echeance prévue – par exemple lors d’une revente. Ces indemnites sont encadrees par la loi mais peuvent représenter plusieurs milliers d’euros. A vérifier avant de signer.
Le prêt relais : pour ceux qui vendent et achetent en même temps
Vous êtes propriétaire et souhaitez acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’actuel ? Le prêt relais permet de financer le nouvel achat en anticipant le produit de la vente future.
La banque vous avance une fraction de la valeur estimee de votre bien actuel – généralement entre 60 % et 80 % – pour une durée courte, souvent 12 a 24 mois.
Points de vigilance :
- Le prêt relais coûte cher si la vente prend plus de temps que prévu.
- En cas de marché difficile, vous pouvez vous retrouver avec deux credits a rembourser simultanement.
- Les établissements bancaires evaluent votre capacité a porter les deux charges en parallele.
Ce produit demande de bien calibrer le prix de vente de votre bien et de s’assurer que le marché local – a Brest ou ailleurs en Finistere – permet une vente dans les delais.
Le prêt à terme : réservé aux investisseurs
Avec ce type de credit, vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est rembourse en une seule fois à l’echeance, souvent grace à une assurance-vie ou un placement financier constitue en parallele.
Ce montage est principalement utilise dans le cadre de l’investissement locatif, car les intérêts sont deductibles des revenus fonciers – selon le régime fiscal applicable, a vérifier selon votre situation. Il suppose une capacité d’epargne parallele et une bonne discipline financiere.
Il est peu adapte à l’achat d’une residence principale.
Le prêt familial : simple mais encadre
Emprunter de l’argent à un membre de sa famille est possible et parfois interessant. Mais pour que ce prêt soit reconnu juridiquement et ne cree pas de difficultés fiscales ulterieures, il doit repondre a certaines conditions :
- Un contrat écrit precisant le montant, la durée et le taux (même nul)
- Une déclaration à l’administration fiscale pour les sommes superieures a 5 000 euros
- Des remboursements traces (virement bancaire plutôt qu’especes)
Ce type de financement peut completer un prêt bancaire classique pour augmenter votre apport et ameliorer les conditions de votre credit principal.
Le prêt Action Logement : un avantage souvent meconnu
Si vous êtes salarie d’une entreprise du secteur prive de plus de 50 employes, vous êtes peut-être éligible au prêt Action Logement (anciennement « 1 % logement »). Ce credit a taux preferentiel, finance par les cotisations des employeurs, peut completer un prêt principal.
Les conditions d’éligibilité et les montants accessibles varient. Renseignez-vous aupres de votre service RH ou directement sur le site d’Action Logement.
Les types de taux : fixe, variable ou mixte
Au-dela du type de prêt, le choix du taux conditionne largement le coût final de votre emprunt.
Le taux fixe
Le taux est defini à la signature et ne bouge pas pendant toute la durée du credit. Avantages : previsibilite totale, pas de mauvaise surprise si les taux remontent. Inconvenient : si les taux baissent significativement après la signature, vous ne profitez pas de cette baisse (sauf renégociation ou rachat de credit).
En période d’incertitude sur les taux directeurs, le taux fixe est souvent préfère par les emprunteurs.
Le taux variable
Le taux fluctue en fonction d’un indice de référence, généralement l’Euribor. Il peut être « capete » – c’est-a-dire limite à la hausse par un plafond contractuel – ou non.
Le taux variable peut être attractif au depart, mais il comporte un risque reel si les taux montent. Ce type de produit convient davantage a ceux qui envisagent de revendre ou rembourser rapidement.
Le taux mixte
Taux fixe les premières années, puis variable. Cette formule offre un compromis : sécurité initiale et eventuelle baisse des charges si les taux evoluent favorablement. A analyser avec soin.
Les aides publiques au financement
Plusieurs dispositifs peuvent venir en complément d’un prêt principal et ameliorer significativement les conditions de votre financement.
Le Pret a Taux Zero (PTZ)
Réserve aux primo-accedants (personnes n’ayant pas été propriétaires de leur residence principale au cours des deux dernières années), sous conditions de ressources. Le PTZ finance une fraction du prix d’achat sans intérêts a rembourser. Les conditions d’éligibilité et les plafonds evoluent selon le baremes en vigueur – verifiez la situation au moment de votre projet.
Brest est située en zone B1, ce qui ouvre droit au PTZ pour les logements neufs mais aussi, selon les périodes réglementaires, pour certains biens anciens avec travaux.
Le Pret d’Accession Sociale (PAS)
Ce prêt conventionne s’adresse aux menages aux revenus modestes et offre des taux généralement inférieurs aux credits classiques. Il ouvre aussi droit à l’APL accession, sous conditions.
Le Plan Epargne Logement (PEL et CEL)
Si vous avez ouvert un PEL ou un CEL et respecte les conditions de durée d’epargne, vous pouvez obtenir un prêt immobilier a taux prefentiel. Les plafonds sont limites, mais ce produit peut utilement completer un financement global.
Comment choisir le bon prêt pour votre situation ?
Il n’existe pas de prêt universel. Le financement optimal dépend de plusieurs variables propres a votre situation.
Evaluez votre capacité de remboursement
Avant toute chose, determinez ce que vous pouvez rembourser chaque mois sans mettre votre budget en danger. La règle courante – que les banques appliquent – est de ne pas depasser 35 % de vos revenus nets en charges de remboursement. Mais cette règle à des nuances : c’est un seuil maximum, pas un objectif.
Comparez les offres de plusieurs établissements
Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) est l’indicateur le plus complet pour comparer deux offres : il integre le taux nominal, les frais de dossier, les assurances obligatoires et les garanties. Ne comparez jamais deux prêts sur leur seul taux nominal.
Utilisez un simulateur de credit
Les simulateurs disponibles en ligne permettent d’obtenir rapidement une idée de votre mensualite en fonction du montant emprunte, de la durée et du taux. C’est un premier repère utile, mais le résultat definitif dépend des conditions negociees avec la banque. Avant de simuler, il vaut mieux connaître les cinq tendances de fond qui transforment le marché immobilier pour anticiper l’évolution des taux et des prix dans votre secteur.
Le rôle du courtier
Faire appel à un courtier en prêt immobilier peut vous faire gagner du temps et de l’argent : il connaît les grilles tarifaires de nombreux établissements et sait quelle banque sera la plus reactive selon votre profil. Sa remuneration est généralement prise en charge par la banque – verifiez toutefois les frais de courtage eventuels. Son rôle ne s’arrête pas au taux : le courtier en assurance emprunteur peut aussi être un allié souvent sous-estimé pour réduire le coût total de votre crédit.
Financer un achat immobilier demande une préparation rigoureuse. Plus votre dossier est clair – revenus stables, apport présent, situation professionnelle lisible – plus vous serez en position de force pour obtenir les meilleures conditions. Si vous envisagez un investissement locatif, connaître à l’avance quel type de bien choisir pour un investissement saisonnier : studio, T2 ou maison peut influencer le montant à emprunter et les rendements attendus.