Le droit de préemption, également connu sous le nom de droit de premier refus, est un droit contractuel de conclure un accord avec une personne ou une société avant toute autre personne. Si la partie ayant ce droit refuse de participer à une transaction, le débiteur peut accepter d’autres offres. Il s’agit d’une disposition courante chez les locataires de biens immobiliers, car elle leur offre le choix des biens qu’ils habitent. Toutefois, elle peut limiter la somme d’argent que le propriétaire peut obtenir des parties intéressées qui se disputent le bien.

Défenseurs du droit de préemption des locataires : qu’ont-ils à dire ?

Supposons qu’un propriétaire d’immeuble veuille vendre son bien. Il est possible qu’il prenne sa retraite et désire faire ses valises. Il est aussi possible qu’il soit incapable de gérer ou d’entretenir l’installation et qu’il ait besoin d’une personne mieux établie pour prendre la relève.

Quelle que soit la cause, il est fort probable que le vendeur ou le nouveau propriétaire veuille vendre le bâtiment inoccupé ; avec les baux en vigueur, les rénovations en profondeur, les conversions en copropriété et la sélection des locataires, les procédures ne sont pas possibles.
En l’absence d’un marché du logement fonctionnel, les locataires de cette propriété, en particulier les personnes âgées et les familles à faible revenu, risquent d’être déplacés loin de leur quartier ou de leur communauté dès que l’immeuble sera mis en vente. Un droit de préemption, tel qu’il est actuellement envisagé, assurerait que ces locataires ou un organisme à but non lucratif de leur choix puisse devenir propriétaire de l’immeuble avant tout investissement privé. Les locataires actuels continueraient vraisemblablement à occuper les lieux aux mêmes loyers, évitant ainsi le déplacement et bénéficiant d’une stabilité à long terme.
Les défenseurs d’un droit de préemption ou d’une possibilité d’achat pour les locataires affirment souvent que les loyers sont trop chers et inabordables. Certains attribuent cela à l’avarice des entreprises et des propriétaires. Ils assurent que si les locataires pouvaient posséder et entretenir un immeuble, les loyers resteraient bas, surtout pour les personnes âgées et les familles à faible revenu.

Comment former un contrat de droit de premier refus ?

Dans le cas où vous envisagez d’exécuter une convention relative au droit de premier refus, l’idéal serait que les deux parties aient recours à des avocats. Cela est dû au fait que l’accord de droit de préemption doit inclure une restriction temporelle.
Généralement, ces contrats incluent une méthode convenue pour calculer le futur prix de vente de la propriété. En l’absence d’un accord formel sur le prix de vente, l’acheteur potentiel peut avoir le droit de s’aligner sur une offre faite par un membre du grand public que le propriétaire prévoyait d’accepter. Si l’acheteur ne souhaite plus acheter le bien, le vendeur accepte l’autre offre.

Quelle est la différence entre les droits de première proposition et de préemption ?

Lorsqu’un propriétaire décide de vendre, un droit de première offre permet à quelqu’un de faire le premier pas. Contrairement au droit de premier refus, où un propriétaire peut être tenu de vendre à un enchérisseur potentiel, selon les termes du contrat initial, le vendeur est libre de promouvoir la propriété à vendre à d’autres. L’acheteur potentiel dispose d’un délai déterminé pour préparer une offre, que le vendeur peut accepter ou refuser. Le vendeur est également autorisé à revenir à la charge après avoir rejeté une première fois l’offre si une autre partie intéressée ne peut pas proposer une offre plus intéressante.

Le droit de préemption : en cas de cession d’un logement locatif, le locataire est-il toujours prioritaire ?

La règle du principe de préemption pour le locataire concerne principalement 4 situations différentes :

  • en cas de cession de la propriété : après que la durée du bail a expiré et que le propriétaire a envoyé un avis de résolution au débiteur ;
  • en cas de la mise en vente d’une maison : après avoir été partiellement ou totalement partagée ou compartimentée ;
  • au moment de la cession globale d’une structure comportant un nombre de logements supérieur à cinq : peu importe qu’ils soient inoccupés ou habités ;
  • en cas de cession supérieure ou égale à 10 habitations : avec le consentement de la totalité des titulaires de la personnalité juridique.