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Personne ne loue un bien en esperant un jour devoir expulser son locataire. Pourtant, la situation survient – loyers impayes qui s’accumulent, troubles repetes du voisinage, degradation du logement. Quand le dialogue ne suffit plus et que la situation se bloque, la loi prevoit une procédure d’expulsion. Mais cette procédure est strictement encadree : aucun propriétaire ne peut reprendre son bien de force, sous peine de sanctions penales.
Les motifs legitimes d’expulsion
Avant de parler de procédure, il faut rappeler que l’expulsion n’est pas une mesure qu’on peut decider librement. Elle doit reposer sur un motif reconnu par la loi :
- Loyers impayes : c’est de loin le motif le plus fréquent. Des le premier impaye, le compteur commence a tourner.
- Non-respect du bail : occupation du logement à des fins commerciales non autorisees, sous-location non déclarée, nuisances repetees documentees.
- Degradations : destruction volontaire ou negligence grave qui deteriore le bien au-dela de l’usure normale.
- Refus de quitter les lieux après un conge régulièrement notifie (vente, reprise pour habiter).
Chaque motif suit une procédure légèrement différente, mais le principe reste le même : passer devant un juge. En France, l’expulsion sans décision de justice est illegale – y compris pour le propriétaire.
Commencer par la voie amiable
Avant toute action judiciaire, et avant même de contacter un huissier, la première étape est de tenter de resoudre le problème à l’amiable. Rappelons que le locataire dispose aussi de droits : en cas de vente du bien pendant la procédure, il convient de respecter les règles sur le droit de préemption du locataire afin d’éviter une annulation ultérieure de la transaction. Ce n’est pas seulement une question de bonne foi – c’est aussi souvent plus rapide et moins coûteux.
Un locataire qui ne paye plus peut être dans une situation temporaire : perte d’emploi, problème de sante, retard de versement d’aides (CAF, APL). Un échange direct, par téléphone ou en face a face, permet parfois de debloquer la situation rapidement.
Si le dialogue direct ne donne rien, le propriétaire peut envoyér un courrier recommande avec accuse de reception, dans lequel il :
- Rappelle les sommes dues ;
- Fixe un delai raisonnable pour regulariser ;
- Propose, si la situation le justifie, un echelonnement de la dette.
Garder une trace écrite de tous ces échanges est utile pour la suite de la procédure.
Le commandement de payer : première étape formelle
Si l’amiable n’aboutit pas, le propriétaire mandate un huissier de justice pour delivrer au locataire un commandement de payer. Ce document est obligatoire pour les expulsions liees aux loyers impayes – c’est le point de depart officiel de la procédure.
Le commandement de payer donne au locataire deux mois pour régler la totalite des sommes dues (loyers, charges, penalites). Pendant ce delai, le locataire peut encore regulariser et la procédure s’arrете.
Quelques précisions importantes :
- L’huissier informe systématiquement la prefecture de l’envoi du commandement de payer – c’est une obligation légale.
- Si le locataire beneficie d’une aide au logement (APL), la CAF est egalement notifiee et peut intervenir pour éviter l’expulsion en prenant en charge une partie de la dette.
La saisine du tribunal
Si le locataire n’a pas regularise dans les deux mois, l’huissier assigne le locataire devant le tribunal judiciaire. C’est le juge qui va évaluer la situation.
A l’audience, le juge examine :
- Le montant et l’ancienneté de la dette ;
- La situation personnelle du locataire (revenus, charges de famille, état de sante) ;
- Les efforts du locataire pour regulariser.
Le juge peut alors :
- Prononcer la resiliation du bail et ordonner l’expulsion ;
- Accorder des delais de paiement au locataire (jusqu’à 24 mois) si sa situation le justifie ;
- Suspendre la procédure si le locataire regularise entre la saisine et l’audience.
La décision du juge prend généralement la forme d’une ordonnance ou d’un jugement qui précise les conditions de l’expulsion et, le cas echeant, le montant des indemnites dues.
Le commandement de quitter les lieux
Une fois le jugement rendu en faveur du propriétaire, le locataire dispose d’un delai pour partir volontairement. Si ce delai est dépasse sans que le logement soit libere, l’huissier delivre un commandement de quitter les lieux.
Ce document donne au locataire deux mois supplementaires pour vider le logement. Pendant cette période, le locataire reste redevable d’une indemnite d’occupation equivalente au loyer.
La prefecture est à nouveau informee de cette étape. Dans certains cas (locataire vulnerable, presence d’enfants mineurs, saison hivernale), la prefecture peut accorder des delais supplementaires ou refuser de fournir le concours de la force publique.
Le recours aux forces de l’ordre
Si le locataire n’a toujours pas quitte les lieux après le commandement de quitter les lieux, l’huissier peut demander le concours de la force publique aupres du prefet. C’est le prefet qui decide, au cas par cas, d’autoriser ou non l’intervention de la police ou de la gendarmerie.
Cette décision tient compte de plusieurs facteurs :
- L’age et l’état de sante du locataire ;
- La presence d’enfants ;
- La disponibilite d’un relogement ;
- La période de l’année (la treve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, interdit les expulsions sauf cas exceptionnels).
Si le prefet refuse le concours de la force publique, le propriétaire peut demander une indemnisation à l’État pour le prejudice subi. C’est un recours meconnu mais effectif.
Les locataires protégés : un cas particulier
La loi accorde une protection renforcee a certains locataires, ce qui complique la procédure d’expulsion sans la rendre impossible. En amont, il peut être utile de relire ce que le propriétaire doit garantir à son locataire pour s’assurer que les manquements éventuels du bailleur ne viennent pas fragiliser la procédure d’expulsion.
Sont consideres comme protégés :
- Les personnes agees de plus de 65 ans dont les ressources sont inferieures à un certain seuil ;
- Les locataires a charge de famille nombreuse ;
- Les personnes en situation de handicap.
Pour ces profils, le propriétaire est tenu, avant de donner conge, de proposer un relogement adapte a la situation du locataire. Sans cette proposition, le conge est nul.
Cependant, si un locataire protège cesse de payer son loyer, la procédure judiciaire reste possible. La protection ne couvre pas les manquements graves aux obligations du bail. Le juge apprécie au cas par cas.
La treve hivernale : une contrainte pour le propriétaire
Entre le 1er novembre et le 31 mars, aucune expulsion physique ne peut être executee, même si toutes les procédures judiciaires sont terminees et que l’ordonnance est definitive. C’est la treve hivernale.
Pendant cette période :
- La procédure judiciaire peut continuer et les jugements sont rendus ;
- Le commandement de quitter les lieux peut être delivre ;
- Mais l’execution physique de l’expulsion est suspendue.
Cette contrainte impose aux propriétaires de prévoir un calendrier realiste. Si les procédures sont engagees trop tard dans l’année, l’expulsion effective peut être reportée de six mois.
Ce que coûtent les procédures
L’expulsion est non seulement longue – souvent entre 12 et 24 mois au total – mais aussi coûteuse pour le propriétaire. Pour éviter d’en arriver là, souscrire dès le début du bail une garantie loyer impayé qui protège le propriétaire face à un locataire défaillant est fortement conseillé. Voici les principaux postes de coût :
- Frais d’huissier pour le commandement de payer ;
- Frais de justice (avocat recommande pour l’audience) ;
- Frais d’huissier pour le commandement de quitter les lieux ;
- Eventuellement, frais de serrurier et de garde-meubles si le locataire disparaît sans laisser ses affaires.
Pour limiter ce risque, certains propriétaires souscrivent à une assurance loyers impayes (GLI), qui rembourse les loyers perdus et prend en charge une partie des frais de procédure. A Brest comme ailleurs, cette assurance est de plus en plus repandue parmi les bailleurs qui gerent leur bien en direct.
Commencer les démarches des le premier impaye reste la meilleure façon de limiter les pertes – l’attente n’ameliore jamais la situation.