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L’expulsion d’un locataire avec l’intervention des forces de l’ordre représente la dernière étape d’une procédure judiciaire longue et encadree. Elle ne survient jamais par surprise : avant d’en arriver la, plusieurs mois – voire plusieurs années – de démarches juridiques auront eu lieu. Pour un propriétaire bailleur, comprendre ce processus est essentiel. Pour un locataire en difficulté, connaître ses droits peut faire toute la différence.
Pourquoi une expulsion peut être déclenchée
L’expulsion d’un locataire est toujours une mesure de dernier recours. Elle peut être engagee dans plusieurs situations :
- Le non-paiement de loyer ou de charges, repetitif ou sur une longue période
- Le non-respect d’autres clauses du bail (sous-location non autorisee, troubles de voisinage graves, occupation de locaux sans droit ni titre)
- La fin de bail sans depart volontaire du locataire
En pratique, la majorité des procédures d’expulsion sont liees aux impayés de loyer. Il faut souligner que le propriétaire n’a jamais le droit de procéder lui-même à l’expulsion : changer les serrures, couper l’électricité ou intimider le locataire constituent des voies de fait passibles de sanctions penales. Pour mieux comprendre le cadre global, un guide sur la procédure d’expulsion d’un locataire et ce que le propriétaire doit savoir détaille toutes les étapes depuis les premiers impayés jusqu’à la décision judiciaire.
L’étape initiale : le commandement a payer
Avant toute saisine du tribunal, le propriétaire doit faire adresser au locataire un commandement a payer par un huissier de justice. Ce document officiel mentionne les sommes dues et accorde au locataire un delai pour s’en acquitter.
Ce delai est en général de deux mois. Si, dans ce laps de temps, le locataire règle sa dette ou conclut un accord de paiement avec son bailleur, la procédure peut s’arreter la. L’issue amiable est toujours possible jusqu’au dernier moment – et souvent préférable pour les deux parties.
Si le locataire n’a toujours pas règle sa situation à l’issue du delai, le propriétaire peut saisir le tribunal.
La décision de justice : le commandement de quitter les lieux
Après audience devant le juge des contentieux de la protection (ancien juge d’instance), une décision peut être rendue accordant l’expulsion du locataire. Cette décision prend la forme d’un jugement d’expulsion.
Le juge dispose toutefois d’un pouvoir d’appréciation important : il peut accorder des delais de paiement, suspendre temporairement la procédure si le locataire prouve sa bonne foi, ou encore vérifier que les aides sociales ont été correctement sollicitees.
Une fois le jugement rendu, l’huissier notifie au locataire un commandement de quitter les lieux. Ce document lui accorde généralement un delai de deux mois pour liberer le logement de son plein gre.
La treve hivernale : une protection essentielle
Entre le 1er novembre et le 31 mars de chaque année, aucune expulsion ne peut être mise en œuvre, même si tous les éléments juridiques sont reunis. C’est la treve hivernale, instituee pour protéger les locataires vulnerables pendant les mois les plus froids.
Attention : la treve hivernale ne suspend pas la procédure judiciaire elle-même. Elle empeche uniquement l’execution physique de l’expulsion. Le propriétaire peut donc continuer à obtenir un jugement pendant cette période, mais il devra attendre le 1er avril pour demander le concours de la force publique.
Font exception à la treve hivernale certains cas précis, notamment les squatteurs d’un bien autre que la residence principale ou les logements d’urgence.
L’intervention des forces de l’ordre
Si, a l’expiration du delai du commandement de quitter les lieux (et après la treve hivernale si elle s’applique), le locataire refuse toujours de partir, le propriétaire peut demander au prefet le concours de la force publique.
Cette demande déclenche une phase supplementaire qui passe par le commissariat.
La convocation au commissariat
Le locataire est convoque pour expliquer sa situation. Cette étape n’est pas anodine : elle peut conduire a de nouveaux aménagements.
- Si le locataire demontre que ses difficultés sont passageres et s’engage a régler sa dette, le juge peut lui accorder jusqu’à deux ans de delai supplementaire pour s’en acquitter.
- Si le locataire justifie d’une situation familiale particulière (enfants scolarises, par exemple), un report peut être accorde jusqu’à la fin de l’année scolaire.
- Les familles beneficiaires du droit au logement opposable (DALO) ne peuvent pas être expulsees sans solution de relogement préalable.
Ne pas repondre à la convocation est assimile a de la mauvaise foi : cela facilite l’obtention du concours de la force publique par le prefet.
L’expulsion effective : deux scenarios
Une fois le concours de la force publique accorde, une date d’expulsion est fixee. Le locataire en est informe. Deux situations peuvent se présenter :
Le locataire est absent le jour de l’expulsion. L’huissier peut entrer dans le logement en presence d’au moins deux témoins. Ces derniers doivent idealement être des fonctionnaires de la municipalite ou des agents de la force publique. Un serrurier peut être requis pour ouvrir les portes.
Le locataire est présent et refuse de partir. La force publique l’escorte hors du logement. Les serrures sont changees immédiatement. Le locataire ne peut plus entrer dans les lieux après ce moment.
Dans les deux cas, les meubles et affaires personnelles du locataire sont inventories et deposes dans un garde-meubles ou laisses sur place dans l’immédiat selon les circonstances. Le locataire dispose d’un delai – généralement un mois – pour venir recuperer ses biens. Passe ce delai sans manifestation de sa part, le juge peut autoriser la vente aux encheres des effets personnels.
Les coûts de la procédure pour le propriétaire
Une expulsion n’est pas seulement epuisante sur le plan humain : elle représente aussi un coût financier significatif pour le propriétaire.
- Frais d’huissier (commandement a payer, commandement de quitter les lieux, execution de l’expulsion)
- Frais d’avocat si le locataire conteste la procédure
- Frais de serrurier et de demenagement des affaires
- Loyers impayes accumules pendant toute la procédure
- Remise en état du logement si des degradations ont été commises
Ce dernier point mérite d’être anticipe : si le logement a été deteriore pendant l’occupation, le dépôt de garantie couvre rarement l’intégralité des travaux. D’ou l’intérêt de souscrire une assurance loyers impayes (GLI) au moment de la mise en location. Du côté du locataire expulsé, il est souvent difficile de savoir comment se reloger après une expulsion et par ou commencer ses démarches, notamment lorsque l’accès au parc social ou privé est restreint.
Prevenir plutôt que subir : ce que peut faire le propriétaire
Face à un locataire en difficulté financiere, plusieurs réflexes permettent d’éviter d’aller jusqu’à l’expulsion :
- Mettre en contact le locataire avec les services sociaux de la commune (le CCAS de Brest propose des accompagnements)
- Contacter la CAF si le locataire est beneficiaire d’APL : une procédure spécifique peut permettre le versement direct de l’aide au bailleur
- Chercher un accord amiable pour un echelonnement de la dette avant toute procédure judiciaire
La Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS) et certaines structures associatives peuvent intervenir en mediation. Une sortie de crise à l’amiable, même partielle, est souvent préférable – pour les deux parties – a l’issue d’une procédure d’expulsion judiciaire.
Ce que retenir pour un bailleur en Finistere
Le cadre juridique de l’expulsion est le même sur tout le territoire français. Mais a Brest comme ailleurs, la procédure prend du temps – souvent entre 12 et 24 mois du premier impaye jusqu’à l’expulsion effective – et les coûts s’accumulent. Aucun propriétaire ne devrait gerer seul cette situation : l’accompagnement d’un avocat spécialisé en droit immobilier est recommande des les premiers signes de difficulté.
La meilleure protection reste la sélection rigoureuse du locataire avant l’entree dans les lieux et la souscription d’une garantie contre les impayés des la signature du bail. Pour les cas ou le bailleur souhaite aussi comprendre dans quel cadre légal il peut procéder à une expulsion locative selon les cas et comment procéder, les conditions précises d’engagement de la procédure sont détaillées dans la réglementation applicable.