Expulsion locative : dans quels cas et comment procéder légalement ?

Pour tout propriétaire bailleur, l’expulsion locative est une perspective que l’on préfère ne jamais avoir à envisager. Pourtant, les situations de loyers impayés, de comportements problématiques ou de manquements aux obligations du locataire existent, et il faut savoir comment y répondre dans le strict respect du cadre juridique. La procédure est encadrée, longue, et comporte des étapes précises qu’il est interdit de court-circuiter – sous peine de voir la demande d’expulsion rejetée.

Dans quels cas peut-on engager une procédure d’expulsion ?

Les loyers impayés : le motif le plus fréquent

C’est de loin la situation la plus courante qui amène un propriétaire à engager une procédure d’expulsion locative. Lorsqu’un locataire accumule des impayés sur plusieurs mois, le bailleur dispose d’un levier juridique pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l’éviction du locataire. La procédure ne peut cependant pas être engagée à la légère ni de façon précipitée : il faut respecter des délais et des formalités précises.

Le simple fait d’un mois de loyer en retard ne justifie pas une procédure d’expulsion. C’est l’accumulation de dettes, l’absence de régularisation et le refus manifeste de payer qui permettent au juge de constater la clause résolutoire du bail.

Les manquements aux obligations du locataire

Un locataire à des obligations contractuelles et légales au-delà du simple paiement du loyer. Parmi les manquements qui peuvent justifier une procédure d’expulsion :

• Des troubles de voisinage répétés et documentés (nuisances sonores nocturnes, conflits récurrents avec les autres résidents de l’immeuble)
• Le non-respect des règles d’hygiène au point de mettre en danger le bien ou l’immeuble
• L’utilisation du logement à des fins autres que la résidence principale, en violation du contrat de bail
• Le refus de verser le dépôt de garantie au moment de l’entrée dans les lieux

Le propriétaire n’a pas le droit de s’immiscer dans la vie privée de son locataire, mais il peut agir lorsque le comportement de ce dernier porte atteinte aux autres occupants de l’immeuble ou cause un préjudice objectif et documenté.

L’absence d’assurance habitation

Le locataire est légalement tenu de souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, responsabilité civile). Le propriétaire peut demander justification de cette assurance chaque année à la date d’anniversaire du bail. En cas de carence, le bailleur peut soit souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire et lui en répercuter le coût, soit engager une procédure d’expulsion pour manquement aux obligations contractuelles. Lorsque le motif d’expulsion est contesté, le locataire peut lui-même invoquer les recours disponibles en cas de troubles de jouissance imputables au bailleur.

Les protections accordées au locataire

La trêve hivernale

La règle la plus connue est celle de la trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, il est interdit de procéder à l’exécution forcée d’une expulsion, même si le jugement d’expulsion a été prononcé. Cette protection vise à éviter que des personnes soient mises à la rue pendant les mois les plus froids.

Attention : la trêve hivernale ne suspend pas la procédure judiciaire elle-même. Elle empêche uniquement l’exécution physique de l’expulsion. Un propriétaire peut donc entamer ou poursuivre la procédure pendant cette période, et obtenir un jugement, mais devra attendre le 1er avril pour que l’huissier procède à l’expulsion effective.

Les exceptions à la trêve hivernale

La loi Élan de 2018 a introduit des assouplissements importants. Les squatteurs – c’est-à-dire les personnes qui occupent un logement sans droit ni titre, sans avoir jamais eu de bail – peuvent être expulsés même pendant la trêve hivernale. La procédure est dans ce cas accélérée, sous réserve d’en apporter la preuve.

Par ailleurs, le locataire qui s’est rendu coupable de violences ou qui a obtenu son logement par des manoeuvres frauduleuses peut aussi perdre le bénéfice de la trêve dans certaines conditions.

Les étapes de la procédure d’expulsion

Étape 1 : le commandement de payer

La première étape formelle est le commandement de payer, délivré par un huissier de justice. Ce document somme le locataire de régler les sommes dues dans un délai de deux mois. Ce délai est impératif : il ne peut pas être raccourci.

Le commandement de payer déclenche également la clause résolutoire prévue dans la quasi-totalité des baux. Si le locataire ne règle pas l’intégralité des sommes dues dans le délai imparti, le bail est résilié de plein droit à l’expiration de ce délai.

Bon à savoir : si votre locataire a souscrit une garantie GLI (Garantie des Loyers Impayés) ou si une caution a été constituée, il faut les contacter dès les premiers impayés, parfois avant même de délivrer le commandement de payer, selon les conditions du contrat.

Étape 2 : la saisine du tribunal judiciaire

Si le locataire ne régularise pas sa situation après le commandement de payer, le propriétaire doit saisir le tribunal judiciaire. Deux voies procédurales existent selon le montant de la dette :

• Lorsque les sommes dues sont inférieures à un certain seuil, une déclaration au greffe du tribunal suffit, accompagnée des pièces justificatives (bail, commandement de payer, preuves des impayés).
• Lorsque les sommes sont plus importantes, une assignation doit être délivrée par huissier au locataire, lui indiquant la date d’audience et les motifs de la demande.

À l’audience, les deux parties peuvent s’exprimer. Le juge peut prononcer l’expulsion, accorder des délais de grâce au locataire (jusqu’à trois ans dans certains cas), ou refuser l’expulsion si les conditions ne sont pas réunies. Pour un locataire en situation précaire, calculer ses allocations chomage et anticiper ses ressources peut être utile pour évaluer sa capacité à régulariser avant une audience.

Étape 3 : le commandement de quitter les lieux

Après le jugement prononçant l’expulsion, le locataire dispose d’un délai d’au moins un mois pour quitter le logement volontairement. Si ce délai s’écoule sans qu’il parte, l’huissier peut lui délivrer un commandement de quitter les lieux, qui lui accorde un délai supplémentaire de deux mois.

À l’issue de ce second délai – et hors période de trêve hivernale – l’huissier peut procéder à l’expulsion effective, si besoin avec le concours des forces de l’ordre (après demande préfectorale).

Comment limiter les risques en amont ?

La meilleure protection reste la prévention. Quelques réflexes à adopter dès la mise en location :

• Sélectionner soigneusement votre locataire : vérifiez les justificatifs de revenus, la stabilité professionnelle, les références.
• Souscrire une garantie loyers impayés (GLI) ou faire appel au dispositif Visale (cautionnement gratuit d’Action Logement pour certains profils).
• Réagir vite dès le premier impayé : un contact amiable rapide permet souvent de résoudre la situation avant qu’elle ne dégénère.
• Vérifier chaque année l’attestation d’assurance habitation du locataire.

La procédure d’expulsion est longue – souvent 12 à 18 mois du premier commandement de payer à l’expulsion effective – et coûteuse. Les délais sont réels et peuvent être vécus comme une injustice par le propriétaire en attente. Mieux vaut donc tout mettre en œuvre pour éviter d’y avoir recours. Un état des lieux complet et opposable réalisé dès l’entrée dans les lieux constitue l’une des meilleures protections du propriétaire en cas de litige ultérieur.