Frais d’agence locatifs : ce que le locataire peut être amene a payer

Chercher un logement en passant par une agence immobiliere, c’est pratique pour acceder à un large choix de biens et beneficier d’un interlocuteur qui gere le dossier. Mais ca implique des frais. La question de savoir qui paie quoi entre le propriétaire et le locataire a longtemps été une source de confusion et d’abus. Depuis la loi ALUR de 2014, le cadre est bien plus précise. Voici ce que le locataire peut legalement se voir facturer.

Ce que la loi ALUR a change

Avant 2014, les pratiques variaient beaucoup d’une agence à l’autre. Certains professionnels faisaient payer la totalite des frais au locataire, d’autres les partageaient avec le propriétaire, d’autres encore fonctionnaient sans règles établies.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a mis fin a cette situation en definissant précisément les honoraires qui peuvent être facturer au locataire, en plafonnant leur montant, et en obligeant les agences a afficher clairement leurs tarifs.

La règle de base : les honoraires de l’agence sont en principe à la charge du bailleur. Le locataire ne peut être facture que pour certaines prestations spécifiques, dans la limite de plafonds fixes par decret.

Quelles prestations peuvent être facturees au locataire ?

Quatre types de prestations peuvent donner lieu à une facturation au locataire, dans des proportions plafonnees :

1. La visite du logement : organisation et conduite des visites.
2. La constitution du dossier locatif : vérification des pièces, montage du dossier.
3. La redaction du bail : préparation et édition du contrat de location.
4. L’état des lieux d’entree : realisation de l’état des lieux au moment de l’entree dans les lieux.

Pour chacune de ces prestations, le locataire ne peut pas payer plus que le propriétaire. Autrement dit, le partage ne peut jamais être defavorable au locataire : 50/50 au maximum, ou mieux pour le locataire.

Les plafonds d’honoraires a connaître

Les honoraires factures au locataire pour les trois premières prestations (visite, dossier, bail) sont plafonnes par zone geographique, en euros par mètre carre de surface habitable. Ces plafonds sont fixes par decret et peuvent evoluer.

Les zones et plafonds indicatifs (a vérifier selon la réglementation en vigueur à la date de votre location) :

• Zone très tendue (Paris et certaines communes d’Ile-de-France) : plafond le plus élève.
• Zone tendue (villes de plus de 50 000 habitants ou zones d’urbanisation continue) : plafond intermédiaire.
• Zone detendue (reste du territoire) : plafond le plus bas.

Brest est classee en zone tendue. Cela signifie que les plafonds applicables sont ceux de la zone intermédiaire. Pour un appartement de 60 mètres carres a Brest, les honoraires maximaux facturables au locataire pour visite, dossier et bail seront donc de : 60 x plafond zone tendue. Verifiez le plafond applicable au moment de votre location aupres de l’agence ou sur les sites officiels.

Pour l’état des lieux, le plafond est fixe en euros par mètre carre independamment de la zone, autour de 3 euros par m² selon les textes en vigueur.

Ce qui n’est pas facturable au locataire

Certains frais sont exclusivement à la charge du bailleur, quelle que soit l’agence et quelles que soient les dispositions du bail. Pour mieux comprendre l’ensemble du cadre juridique, il est utile de lire les obligations légales complètes imposées au locataire afin de distinguer ce qui relève du bail de ce qui relève des honoraires d’agence :

• Les frais de diffusion des annonces et de publicité.
• Les honoraires lies à la recherche de locataires (prospection, sélection de candidatures).
• La gestion courante du bien (hors frais de location initiaux).
• Les frais lies à la signature de l’acte de cautionnement.

Si une agence tente de vous facturer ces éléments, c’est illegal. Vous pouvez refuser le paiement et, si nécessaire, signaler la pratique à la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Repression des Fraudes).

Location sans agence : les frais disparaissent-ils ?

Oui. En cas de location directe entre un particulier et un propriétaire, sans intermédiaire professionnel, il n’y a aucun frais d’agence. Le propriétaire peut rediger le bail lui-même (des modèles gratuits sont disponibles), réaliser l’état des lieux lui-même, et ne faire appel a aucun professionnel.

Cela reduit le coût d’entree dans le logement pour le locataire. En revanche, cela peut aussi signifier moins d’encadrement de la procédure, ce qui peut poser problème si les relations se compliquent par la suite.

Dans certains cas, les deux parties ont intérêt à faire appel à un huissier de justice pour l’état des lieux, notamment si des litiges sont previsibles. Le coût est partage en parts egales entre locataire et propriétaire.

Les frais de dossier demandes en dehors des agences

Attention aux annonces de particuliers qui demandent des « frais de dossier » ou des « cautions de réservation ». Ce type de pratique est illegal.

Un propriétaire particulier ne peut demander aucun paiement avant la signature du bail. Si vous êtes invite a verser une somme pour « bloquer » le logement ou « sécuriser votre candidature », ne payez pas. Ce type de demande est souvent le signe d’une tentative d’escroquerie.

La règle est simple : aucune somme ne peut être encaissee avant la conclusion du bail. Seuls le dépôt de garantie et le premier loyer peuvent être demandes à la signature.

Ce que le locataire verse à la signature

Il est également conseillé de vérifier ce que le propriétaire doit garantir à son locataire afin de s’assurer que le logement proposé respecte bien les standards légaux avant de s’engager.

A la signature du bail, le locataire verse généralement :

• Le premier loyer : charges comprises ou hors charges selon le contrat.
• Le dépôt de garantie : plafonned à un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un meuble.
• Les honoraires d’agence dans les limites légales si le logement est propose par une agence.

Le total peut représenter deux à trois mois de loyer selon les situations. Dans une ville comme Brest ou le marché locatif reste accessible par rapport à la moyenne nationale, cela reste genable pour la plupart des budgets, même si c’est un effort financier important.

Certaines aides existent pour faciliter ce premier pas : l’Action Logement (anciennement 1 % logement) propose le dispositif Loca-Pass, qui peut avancer le dépôt de garantie sans frais pour les salaries du secteur prive. Des aides locales existent aussi, notamment pour les jeunes actifs et les étudiants. Renseignez-vous aupres de l’ADIL du Finistere ou du CROUS si vous êtes étudiant.

Quand les frais d’agence semblent excessifs

Si les honoraires qui vous sont demandes vous semblent disproportionnes ou hors plafond, sachez que des taxes comme la TEOM peuvent aussi être refacturées par le propriétaire au locataire dans certaines conditions, ce qui s’ajoute aux honoraires et doit être clairement distingué dans le bail. Voici ce que vous pouvez faire :

• Demandez à l’agence de vous détailler par écrit chaque poste d’honoraires avec le plafond applicable.
• Comparez avec les plafonds officiels publies au Journal Officiel.
• Si vous constatez un depassement, signalez-le à la DGCCRF via son service en ligne SignalConso.
• Vous pouvez egalement contacter l’ADIL de votre departement (l’ADIL 29 pour le Finistere) qui propose des consultations gratuites.

Ce n’est pas toujours automatique de détecter un depassement, notamment si la surface du logement est incorrectement indiquee dans l’annonce. Verifiez toujours que la surface mentionnee est la surface Carrez ou la surface habitable réelle, et non une surface brute qui inclurait les parties non chauffees.

Comprendre les règles sur les honoraires locatifs, c’est entrer dans un logement en toute connaissance de cause et éviter de payer plus que ce que la loi prevoit.