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Signer un bail, c’est entrer dans une relation contractuelle avec des droits – mais aussi des obligations. Le locataire n’est pas un simple occupant : la loi lui confie la garde du logement et lui impose un certain nombre de devoirs tout au long de la location. Les meconnaitre peut avoir des conséquences sérieuses, allant du dépôt de la caution à la resiliation du bail.
Payer le loyer et les charges : l’obligation fondamentale
C’est l’obligation première, celle autour de laquelle tout le reste s’organise. Le locataire s’engage, des la signature du bail, a régler le loyer aux conditions prévues dans le contrat : montant, fréquence, mode de paiement.
Le loyer doit être paye a date fixe
Les termes peuvent varier selon ce qui est prévu au bail – mensuel, trimestriel, a terme echu ou à terme a echoir. Le locataire peut demander a ce que le paiement soit effectue mensuellement plutôt que trimestriellement, c’est un droit prévu par la loi. Il peut aussi demander un virement automatique plutôt qu’un cheque.
Ce qui n’est pas permis, en revanche, c’est de retenir le loyer pour exprimer un mecontentement – même legitime. Si l’ascenseur est en panne depuis trois semaines, si le chauffage collectif ne fonctionne plus, si des travaux durent depuis des mois : le loyer reste du. La voie légale pour obtenir réparation est le recours aupres du propriétaire, et si nécessaire la saisine d’un juge. Cesser de payer expose le locataire à une procédure d’expulsion.
Les charges recuperables
En plus du loyer, le locataire rembourse généralement des charges locatives : eau froide, chauffage collectif, entretien des parties communes, taxe d’enlevement des ordures menageres… Ces charges sont soit provisionnees mensuellement (avec regularisation annuelle), soit au forfait selon ce que prevoit le bail.
Si le propriétaire tardait a transmettre les justificatifs de charges, sachez que c’est un droit du locataire de les demander.
L’entretien courant du logement
La loi distingue deux catégories de travaux : ceux qui incombent au propriétaire (grosses réparations, mise aux normes) et ceux qui sont à la charge du locataire (entretien courant et petites réparations). Un decret en Conseil d’État liste précisément les réparations « locatives » dont le locataire est responsable.
Ce que le locataire doit entretenir
De manière générale, le locataire prend en charge :
- Le remplacement des petites pièces en plomberie : joints, robinets qui fuient, raccords…
- L’entretien des appareils electromenagers mis a disposition (si logement meuble) ;
- Le detartrage des équipements sanitaires ;
- L’entretien annuel de la chaudiere individuelle (si elle est dans le logement) : pour en savoir plus sur les droits et devoirs liés à l’entretien de la chaudière en location, consultez le guide dédié ;
- Le ramonage des conduits de fumee si un insert ou une cheminee est en service ;
- Les menus travaux de peinture : retouches, rebouchage de trous de chevilles…
- L’entretien du jardin, si le bail en inclut un.
La frontière n’est pas toujours evidente. Par exemple : un robinet qui goutte du fait de l’usure normale après dix ans de bail releve plutôt du propriétaire. Un robinet casse par maladresse, c’est le locataire. En cas de doute, un échange écrit avec le propriétaire permet de clarifier la situation avant d’agir.
Les degradations causees par le locataire
Si un élément du logement est endommage du fait d’une negligence ou d’un usage abusif, le locataire en est responsable. Les dommages doivent être repares avant la restitution des clés – ou leur coût est impute sur le dépôt de garantie, voire au-dela si la facture dépasse ce montant.
Le locataire n’est pas responsable de la vetuste : une moquette usee après dix ans de vie normale ne peut pas lui être facturee. Une moquette brulee ou tachee de manière permanente, si.
L’assurance habitation : une obligation légale
Contrairement a ce que certains locataires imaginent, l’assurance habitation n’est pas facultative. La loi impose au locataire de souscrire, au minimum, une assurance risques locatifs couvrant :
- L’incendie ;
- Les dégâts des eaux ;
- Les explosions.
Cette garantie minimale protège le propriété du bailleur en cas de sinistre cause dans le logement. Sans elle, le locataire serait personnellement responsable des dommages sur ses propres deniers.
L’attestation d’assurance : un document a fournir chaque année
Le locataire doit remettre au propriétaire une attestation d’assurance lors de l’entree dans les lieux, puis à chaque renouvellement annuel. Le propriétaire est en droit de la reclamer a tout moment.
Si le locataire ne produit pas cette attestation dans les delais raisonnables après mise en demeure :
- Le propriétaire peut souscrire une assurance à la place du locataire et lui en refacturer le coût (majore de 10 %) ;
- Dans les cas extremes, le defaut d’assurance peut être invoque comme motif de resiliation du bail.
Faut-il prendre une assurance tous risques ?
La loi n’impose que la garantie risques locatifs. Mais il est vivement conseille de souscrire une formule plus complete, incluant la responsabilite civile (qui couvre les dommages causes aux tiers et aux voisins) et eventuellement la garantie vol.
En copropriete, l’assurance responsabilite civile du locataire est doublement importante : un dégât des eaux qui se propage chez les voisins du dessous peut rapidement chiffrer. La garantie couvre ces situations et évite des conflits qui peuvent durer longtemps.
Le respect de la destination du logement
Un bail d’habitation est signe pour habiter le logement – et seulement pour ca. Il est utile d’avoir aussi en tête ce que le propriétaire doit garantir à son locataire pour comprendre le cadre complet de la relation locative et identifier rapidement si le bailleur manque lui aussi à ses devoirs. Le locataire ne peut pas :
- Installer son entreprise dans l’appartement sans autorisation expresse dans le bail (et dans le règlement de copropriete) ;
- Sous-louer le logement ou une partie sans accord écrit du propriétaire ;
- Accueillir des hôtes payants de manière régulière via des plateformes de location courte durée sans en informer le bailleur.
Ces usages non autorises constituent une violation du bail et peuvent justifier sa resiliation.
La tranquillite du voisinage : une obligation souvent negligee
Le locataire est responsable des troubles de voisinage causes par lui-même, par les personnes qui vivent avec lui, et par ses invites. Bruits nocturnes repetes, comportements agressifs, degradations des parties communes : ces comportements peuvent être sanctionnes.
En copropriete, le syndic peut signaler les troubles au propriétaire-bailleur. Celui-ci peut mettre en demeure son locataire par courrier recommande. Si les troubles continuent, ils constituent un motif sérieux de resiliation du bail.
La relation locataire-voisins n’est pas seulement une question de civilite : c’est une obligation contractuelle.
Restituer le logement en bon état
A la fin du bail, le locataire doit restituer le logement dans un état proche de celui dans lequel il l’a reçu – en tenant compte de la vetuste normale. En amont de la restitution, il peut être judicieux de vérifier si le logement est vendu et si le locataire est concerné par le droit de préemption en cas de mise en vente du bien occupé avant de procéder à la remise des clés. C’est le sens de l’état des lieux de sortie, compare avec celui d’entree.
Tout élément degrade au-dela de l’usure normale peut être retenu sur le dépôt de garantie. Le propriétaire dispose de deux mois (un mois si l’état des lieux de sortie est conforme a celui d’entree) pour restituer le dépôt de garantie, deductions faites des réparations justifiees.
Garder des photos datees de l’état du logement tout au long de la location est une précaution utile – pour le locataire comme pour le propriétaire.