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Lorsque l’on possède un bien immobilier destiné à l’habitation qui est mis en location, la loi doit être impérativement appliquée pour ne pas avoir de conflit avec le locataire. En effet, une augmentation du loyer est soumise à un encadrement et peut être remise en cause par ce dernier.
Ainsi, pour être valable, une augmentation de loyer doit être effectuée dans le respect de la législation existante. Nous allons voir dans la suite que comment procéder au calcul de cette révision, les démarche à respecter et dans quelles mesures faut-il prévenir le locataire.
Quand un locataire doit-il être prévenu d’une augmentation de loyer ?
La façon la plus facile de procéder à une augmentation de loyer consiste à la stipuler au départ dans le contrat de location. Il est question de citer les délais ainsi que la méthode de détermination de ces augmentations.
Si cette disposition n’a pas été prévue au sein du contrat de location, le propriétaire devra préalablement prévenir de manière formelle le locataire, en indiquant la date de prise d’effet et le mode de calcul de l’augmentation visée. Cette démarche lui permettra principalement de contourner les litiges potentiels et de préciser ses repères en matière de règlement. La période de préavis est d’un an suivant la réglementation appliquée.
Parfois, l’augmentation peut aussi être justifiée par une évolution de la situation en termes de valorisation, de commodité ou de prestation du bien. Il peut en être ainsi si des opérations de rénovation ont été engagées par le propriétaire sur le logement.
En effet, ces travaux peuvent avoir trait à :
- la mise en œuvre de la performance énergétique ;
- l’installation d’équipements ;
- la qualité de vie, etc.
En toute hypothèse, il est conseillé de vérifier que l’augmentation du loyer a un fondement et une base de référence conformes à la réglementation.
Les démarches à effectuer en vue de notifier un locataire d’une augmentation de loyer
Le propriétaire est tenu de prévenir le locataire de l’augmentation du loyer, faute de quoi, cette augmentation ne sera pas valable et nulle au regard de la réglementation. Il convient donc de prévenir le locataire par une lettre de recommandation avec un avis de réception.
Ce dernier est un justificatif légal qui permet de démontrer la validité de la lettre de préavis. Le locataire peut disputer le préavis d’augmentation de loyer lorsqu’il considère que les calculs ne sont pas réalisés en fonction des indicateurs de référence de l’Institut national de la statistique et des études économiques.
Le locataire peut aussi être tenu de protester l’augmentation en cause par lettre recommandée avec avis de réception. En effet, le calcul du nouveau loyer se fait sur la base du tout dernier indice diffusé par l’institut visé.
Résumons ici les divers critères à retenir pour augmenter de manière légale le loyer des immeubles destinés à l’habitation :
- le renouvellement du contrat de bail ;
- les dispositions du bail ;
- la date limite du contrat de location ;
- les indices de l’INSEE.
Les raisons justifiant une augmentation du loyer
Dans certaines conditions, un propriétaire peut augmenter le loyer de son immeuble destiné à la location à usage d’habitation. En règle générale, cette augmentation du loyer intervient tous les ans. Le contrat de bail du logement concerné peut le stipuler et le propriétaire pourra ensuite procéder à l’application de l’augmentation telle que définie dans ce dernier.
En revanche, lorsque cette clause de révision du bail ne figure pas dans le bail, elle pourra apparaître lors de la date limite ou du prolongement du contrat de location.
On utilise souvent le terme d’indexation pour faire référence aux augmentations de loyer.
En effet, l’augmentation doit être établie selon certains indices qui sont diffusés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. Les indices prennent en compte à la fois l’inflation, les impôts et notamment les besoins de vivre de façon générale.
