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Mettre un bien immobilier en vente engage la responsabilite du propriétaire sur de nombreux points. Parmi les obligations les plus concretes figure la constitution d’un dossier de diagnostics techniques (DDT), remis à l’acheteur potentiel des la mise en vente. Ce dossier regroupe plusieurs expertises obligatoires dont le nombre et la nature varient selon l’age du bien, sa localisation et ses caracteristiques. Voici un tour complet des principaux diagnostics a réaliser, leurs durées de validite et ce qu’ils impliquent pour le vendeur. Vous trouverez toutes les informations et démarches necessaires sur ce site web pour réaliser correctement votre diagnostic.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE est sans doute le diagnostic le plus connu. Obligatoire depuis 2006 pour toute vente immobiliere, il informe l’acheteur sur la consommation énergétique du logement et sur ses emissions de gaz a effet de serre, via une etiquette graduee de A (très performant) a G (très energivore).
Le DPE doit mentionner les caracteristiques du batiment, la quantité annuelle d’énergie consommee, les emissions de CO2 estimees, et le classement énergétique du bien. Les recommandations de travaux pour ameliorer la performance ne sont pas obligatoires dans le document, mais elles sont souvent fournies par le diagnostiqueur.
Sa durée de validite est de 10 ans, sauf si des travaux importants ont été realises entre-temps. Depuis 2021, le DPE est oppose au tiers – c’est-a-dire que l’acheteur peut en cas d’inexactitude engager la responsabilite du vendeur.
Le diagnostic amiante
Ce diagnostic concerne les logements dont le permis de construire a été delivre avant le 1er juillet 1997, date à partir de laquelle l’amiante a été interdite dans les matériaux de construction. Il s’agit de repérer la presence eventuelle de matériaux et produits contenant de l’amiante dans les parties privatives du bien.
Si aucune trace d’amiante n’est détectée, le diagnostic à une durée de validite illimitee. En cas de détection, un nouveau contrôle doit être réalisé dans les 3 ans. En cas de vente d’un bien pour lequel le diagnostic a été réalisé avant 2013, même en l’absence d’amiante détectée, le document doit être refait avant la vente.
L’état de l’installation intérieure d’électricité
Ce diagnostic s’impose pour tous les logements dont l’installation électrique a été mise en place depuis plus de 15 ans. Il permet à l’acheteur d’avoir une vision claire des risques potentiels lies aux équipements électriques du bien : defauts de mise à la terre, disjoncteurs absents ou sous-dimensionnes, fils non protégés…
Ce document à une validite de 3 ans. Si des travaux de mise en conformite sont realises après le diagnostic, il convient de le faire renouveler. Si votre bien nécessité encore des travaux de structure ou d’agrandissement, faire appel à un architecte DPLG pour votre extension peut vous aider à valoriser le bien avant la vente.
Le diagnostic ERP (état des risques et pollutions)
L’ERP informe l’acheteur sur les risques auxquels le bien est expose : risques naturels (inondation, seisme, mouvement de terrain), risques technologiques (proximité d’un site industriel classe SEVESO), risques miniers et sols pollues. Il s’applique aux biens situes dans des communes ou des zones visees par un arrete prefectoral.
Sa durée de validite est de 6 mois seulement. Il doit donc généralement être refait si la vente se prolonge au-dela de ce delai. Ce document est systématiquement a jour avec les données de la prefecture du departement concerne. Si votre locataire actuel refuse de partir avant la vente, sachez que la procédure d’expulsion locative suit un cadre légal strict qu’il vaut mieux connaître en amont.
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
Le CREP concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949. La peinture au plomb était alors courante, et une exposition a ce métal est dangereuse pour la sante, notamment pour les jeunes enfants. Le diagnostic est accompagne d’une notice d’information sur les risques du plomb et les précautions à prendre.
Si la teneur en plomb détectée dépasse le seuil réglementaire, le document est valable 1 an et le vendeur peut être amene a réaliser des travaux ou a en informer précisément l’acheteur. En dessous du seuil, le CREP à une validite illimitee.
Le diagnostic termites
Ce diagnostic ne s’applique qu’aux biens situes dans une zone déclarée infestee par arrete prefectoral. Il concerne uniquement les parties privatives du bien (pas les parties communes dans une copropriete) et cherche a détecter la presence de termites ou d’autres insectes xylophages.
Sa durée de validite est de 6 mois. Si des termites sont detectes, le propriétaire est tenu de faire une déclaration en mairie. A defaut, il s’expose à une contravention.
L’état de l’installation intérieure de gaz
Obligatoire pour les logements dont l’installation de gaz date de plus de 15 ans (ou dont le dernier certificat de conformite remonte a plus de 15 ans), ce diagnostic porte sur les éléments visibles et accessibles de l’installation : tuyauteries, flexibles, robinetteries, ventilation, etc.
Il à une validite de 3 ans et permet à l’acheteur de connaître les risques potentiels avant d’occuper le logement.
L’état de l’installation d’assainissement non collectif
Pour les maisons non raccordees au réseau public d’assainissement, un diagnostic de l’installation individuelle est obligatoire depuis janvier 2011. Il verifie la conformite du système de traitement des eaux usees (fosse septique, filtre a sable…).
Ce document est valide 3 ans a compter de la signature de la promesse ou de l’acte de vente. En cas d’anomalie, le vendeur doit en informer l’acheteur. Ce dernier dispose alors d’un an après la signature de l’acte pour réaliser les travaux de mise en conformite.
L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNT)
Complementaire du diagnostic ERP, l’ERNT détaille les risques collectifs auxquels est expose l’immeuble dans sa commune : catastrophes naturelles, risques miniers, technologiques et, depuis le 1er janvier 2020, risque d’exposition au radon (gaz radioactif naturel). Ce diagnostic est requis dans toutes les communes classees a risque.
Combien coûte l’ensemble des diagnostics ?
Les prix varient selon le diagnostiqueur, la surface du bien et le nombre de diagnostics requis. Aucun tarif officiel n’est fixe par l’État, ce qui rend la comparaison entre plusieurs professionnels d’autant plus utile.
A titre indicatif :
- Diagnostic plomb : de 90 euros pour un petit appartement a 300 euros pour une grande maison
- Diagnostic termites : de 70 a 200 euros selon la surface
- DPE : de 100 a 250 euros environ
Des offres groupees sont proposees par la plupart des diagnostiqueurs agrees, permettant de réaliser l’ensemble des diagnostics obligatoires en une seule intervention, ce qui est souvent plus econome.
Pourquoi ne pas negliger le dossier de diagnostics ?
Au-dela de l’obligation légale, le dossier de diagnostics constitue une protection pour les deux parties. Pour le vendeur, il reduit le risque de vices caches invoques ulterieurement par l’acheteur. Pour l’acheteur, il fournit une vision objetive de l’état reel du bien avant de signer. Si vous prévoyez un credit pour votre prochain achat, il est utile de comparer les principaux types de prêts immobiliers disponibles pour financer votre projet dans les meilleures conditions.
Il est annexe à la promesse de vente et à l’acte definitif chez le notaire. Un diagnostic manquant ou perime peut entraîner des complications lors de la signature de l’acte, voire retarder la transaction. Mieux vaut anticiper la constitution de ce dossier des le debut du processus de vente.