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Pendant des decennies, la taxe d’habitation a été un impot local paye par tous les occupants d’un logement, qu’ils soient propriétaires ou locataires. Depuis 2023, la situation a change en profondeur : pour la grande majorité des locataires qui occupent une residence principale, cette taxe n’existe plus. Mais la reforme ne signifie pas que la question est entierement reglue. Residences secondaires, logements vacants, cas particuliers – le sujet mérite un tour d’horizon complet.
La suppression de la taxe d’habitation sur les residences principales
La loi de finances pour 2020 avait lance le chantier. La suppression de la taxe d’habitation sur les residences principales s’est faite progressivement entre 2020 et 2023, avec des echeanciers différents selon les niveaux de revenus. Depuis le 1er janvier 2023, cette taxe est definitivement supprimee pour l’ensemble des foyers sur leur residence principale, quels que soient leurs revenus.
Concretement, si vous êtes locataire d’un appartement ou d’une maison que vous occupez à titre de residence principale en France – a Brest, a Landerneau ou ailleurs en Finistere – vous ne payez plus de taxe d’habitation sur ce logement. Aucun avis d’imposition ne vous sera envoyé pour ce titre.
Cette suppression vaut aussi bien pour les locataires du secteur prive que pour les locataires du parc social.
Qu’est-ce que la residence principale au sens fiscal ?
Un logement est considère comme residence principale quand c’est le lieu ou vous residez de façon habituelle et effective, c’est-a-dire au moins la moitie de l’année. Si vous avez plusieurs residences, une seule peut avoir le statut de residence principale.
Ce statut est important car il conditionne de nombreux avantages fiscaux : exoneration de taxe d’habitation, mais aussi taux reduits sur la plus-value en cas de vente, credits d’impot sur les travaux de rénovation énergétique, etc.
Ce qui subsiste : residences secondaires et logements non occupes
La suppression de la taxe d’habitation sur les residences principales ne concerne pas les autres logements. Deux catégories restent soumises a cet impot.
Les residences secondaires
Si vous êtes locataire ou propriétaire d’un logement que vous utilisez en dehors de votre residence principale – maison de vacances en Bretagne, pied-a-terre à Paris pour raisons professionnelles, logement utilise de façon saisonniere – vous payez toujours la taxe d’habitation sur ce logement.
Le taux applique est celui vote par la commune. Certaines communes ont même la possibilite d’appliquer une majoration sur les residences secondaires pour inciter les propriétaires a louer ou a vendre, et ainsi augmenter l’offre de logements disponibles. En zone tendue, cette majoration peut atteindre 60 % au-dessus du taux normal, selon les choix du conseil municipal.
Dans les zones ou le tourisme est fort et le logement rare – notamment sur la côté Atlantique du Finistere ou dans certains secteurs du Pays d’Iroise – les communes ont intérêt a activer ce levier pour reequilibrer le marché locatif local.
Les logements vacants
La taxe sur les logements vacants (TLV) ou la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) s’applique aux logements inoccupes depuis au moins un an. Pour les propriétaires qui cherchent à éviter cette situation, connaître les droits et obligations du locataire en matière d’entretien de la chaudière peut aider à maintenir un bien en bon état entre deux locations et limiter la durée de vacance. Ces deux taxes existent en parallele et s’appliquent selon que la commune est située en zone tendue ou non.
La TLV est decidee par l’État et s’applique automatiquement dans les zones tendues. La THLV est une option que les communes peuvent voter pour les zones non concernees par la TLV. A Brest, classee en zone B1, ces mecanismes existent et peuvent s’appliquer aux logements laisses vides sans motif valable.
Pour les bailleurs qui laissent un logement vide entre deux locataires de façon prolongee, ces taxes peuvent représenter un coût non negligeable, en plus de la perte de revenus locatifs.
Qui paie la taxe d’habitation quand un logement est loue ?
C’est une question qui se pose souvent dans le cadre de la location saisonniere ou des meublees de tourisme. La règle est la suivante : c’est l’occupant au 1er janvier de l’année fiscale qui est redevable de la taxe d’habitation.
Pour une location à l’année :
- Si le logement est occupe par un locataire au 1er janvier, et que c’est sa residence principale, il ne paie plus de taxe d’habitation (suppression generalisee).
- Si c’est une residence secondaire, c’est lui qui paie.
Pour une location saisonniere ou de courte durée :
- Si le logement n’est pas la residence principale d’un occupant permanent, c’est le propriétaire qui est redevable de la taxe d’habitation sur les residences secondaires (ou de la TLV/THLV s’il est vide).
Les plateformes de location touristique de courte durée ont change la donne sur certains marchés. Un propriétaire qui loue son appartement en saison peut se retrouver a payer la taxe d’habitation residence secondaire toute l’année, en plus de gerer la TVA et les obligations declaratives liees a ce type de location.
Les autres taxes locales que le locataire peut rencontrer
La suppression de la taxe d’habitation ne supprime pas toutes les contributions locales. Deux taxes sont directement liees au logement et peuvent concerner le locataire :
La taxe sur les ordures menageres (TEOM)
La taxe d’enlevement des ordures menageres est distincte de la taxe d’habitation. Elle est normalement incluse dans la taxe fonciere et payee par le propriétaire. Mais dans la pratique, elle est souvent repercutee sur le locataire via les charges locatives. Pour comprendre en détail comment le propriétaire peut vous reclamer la TEOM et dans quelles limites, lisez attentivement les conditions de votre bail.
Le bailleur peut inclure cette taxe dans les charges recup erables, c’est-a-dire les charges qu’il peut refacturer au locataire. C’est légal et courant. Verifiez les détails de vos charges dans le bail et les regularisations annuelles.
La redevance d’enlevement des ordures menageres (REOM)
Dans certaines communes qui ont opte pour la REOM plutôt que la TEOM, la taxe est directement adressee à l’occupant du logement. Dans ce cas, le locataire la paie directement, sans passer par le propriétaire.
La différence entre les deux systèmes n’est pas toujours claire, et dépend de la politique de la commune. Il faut vérifier avec la mairie ou le service des impots locaux dans quel régime se trouve votre commune.
Ce que le locataire doit déclarer pour sa situation fiscale
Meme si la taxe d’habitation sur la residence principale est supprimee, les services fiscaux ont toujours besoin de connaître votre situation. Il peut être utile de vérifier si vous bénéficiez encore d’une exonération de taxe d’habitation selon votre profil pour certaines catégories de logements ou de situations personnelles. Pour mettre a jour votre situation de residence, l’administration demande régulièrement aux contribuables de confirmer ou de corriger les informations.
Si vous avez demenage en cours d’année, vous devez informer l’administration de votre nouveau domicile via votre espace personnel sur impots.gouv.fr. Cette mise a jour est importante pour éviter de recevoir un avis de taxe d’habitation pour un logement que vous n’occupez plus ou que vous n’avez jamais occupe en tant que residence principale.
En cas d’erreur sur votre avis d’imposition – ce qui peut encore arriver sur les residences secondaires ou les périodes de transition – vous pouvez formuler une reclamation aupres du centre des impots dont dépend votre logement. Le delai de reclamation est généralement fixe à la fin de l’année suivant la mise en recouvrement de l’impot.
Connaître ces mecanismes vous permet de gerer sereinement votre situation de locataire, sans payer plus que ce que la loi prevoit, ni moins – ce qui, dans certains cas, pourrait engager votre responsabilite.