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Chaque année, les propriétaires bailleurs recoivent leur avis de taxe fonciere. Sur cet avis figure souvent une ligne supplementaire : la TEOM, taxe d’enlevement des ordures menageres. Qui doit réellement la payer ? Le propriétaire ? Le locataire ? Les deux ? La réponse est plus nuancee qu’il n’y paraît et varie selon le mode de collecte des dechets choisi par la commune.
La TEOM : un impot sur la propriété recuperable sur le locataire
La taxe d’enlevement des ordures menageres est un impot local qui finance le service public de collecte et de traitement des dechets. Elle est attachee au foncier bati et apparaît sur l’avis de taxe fonciere. C’est donc, de prime abord, le propriétaire qui la recoit et qui en est legalement redevable vis-a-vis de l’administration fiscale.
Mais la loi prevoit que le propriétaire peut la recuperer aupres du locataire, en la incluant dans les charges locatives recuperables. Cette recuperation est encadree par le decret du 26 août 1987 qui liste précisément les charges que le bailleur peut refacturer a son locataire.
Autrement dit : le propriétaire paie la TEOM aux impots, puis la refacture au locataire via les charges. C’est un mecanisme de recuperation, pas une double imposition.
Comment la TEOM est-elle recuperee dans les charges ?
Dans les baux classiques, la TEOM est incorporee aux charges locatives. Selon le type de bail :
Pour une location vide (loi 1989) :
Les charges sont en principe des provisions mensuelles qui font l’objet d’une regularisation annuelle. A cette occasion, le propriétaire calcule les dépenses réelles de l’année (TEOM comprise) et ajuste le solde. Si les provisions étaient superieures aux charges réelles, il doit reverser la différence. Si elles étaient insuffisantes, le locataire verse le complément.
Pour un bail commercial ou professionnel :
Les modalites de recuperation dépendent des termes du bail. Certains baux imposent une refacturation exacte de la TEOM, d’autres l’integrent dans une charge forfaitaire globale.
Pour une location meublee :
Selon les termes du bail et le type de meublé (meublé touristique ou residence principale), les conditions peuvent varier.
La REOM : une alternative à la TEOM dans certaines communes
Toutes les communes ne fonctionnent pas de la même façon. Certaines ont fait le choix de remplacer la TEOM par la REOM, la redevance d’enlevement des ordures menageres. Ces deux dispositifs coexistent en France mais ne se cumulent pas : une commune adopte l’un ou l’autre.
La différence principale tient dans le mode de perception :
- La TEOM est percue par l’État via le foncier. Elle apparaît sur la taxe fonciere et suit la propriété, pas l’usage.
- La REOM est percue directement par la commune ou le gestionnaire du service. Elle peut être facturee à l’occupant, que ce soit le propriétaire ou le locataire, en fonction des volumes produits ou du nombre d’habitants du foyer.
Dans les communes qui appliquent la REOM, le locataire peut recevoir directement la facture, sans passer par le propriétaire. C’est une charge directe, pas une recuperation.
Incitation a trier : la REOM incitative
Certaines communes vont encore plus loin avec la REOM incitative, appelee REOMi. Le principe : le montant facture dépend réellement de la quantité de dechets produits. Les foyers qui trient bien et produisent peu de dechets non valorisables paient moins.
Ce système existe dans quelques communes en France. Il incite concretement a trier davantage et a reduire les dechets residuels. Pour un locataire conscient de son impact environnemental, c’est un système potentiellement favorable sur la durée.
En Finistere, plusieurs intercommunalites se sont engagees dans des politiques actives de gestion des dechets. Renseignez-vous aupres de votre commune ou de la communauté urbaine pour savoir quel régime s’applique a votre logement.
Ce que le propriétaire peut ou ne peut pas faire
Pour situer la TEOM dans l’ensemble des charges que le bailleur peut récupérer, il est utile de lire ce que le propriétaire doit garantir à son locataire et de comprendre la différence entre charges locatives légales et frais non récupérables.
Quelques points importants pour éviter les confusions ou les litiges :
Le propriétaire peut :
- Recuperer la TEOM aupres du locataire, en l’incluant dans les charges locatives, a la condition que la TEOM soit bien mentionnee dans les charges prévues au bail.
- Refacturer la TEOM au prorata temporis si le locataire n’a occupe le logement qu’une partie de l’année.
Le propriétaire ne peut pas :
- Facturer la TEOM en dehors des charges locatives prévues au contrat (si elle n’y est pas mentionnee, il perd son droit a recuperation).
- Majorer la TEOM pour y ajouter une marge. La recuperation doit être exacte, au centime près.
- Facturer deux fois le même poste (TEOM + frais de collecte des dechets si c’est déjà couvert par la TEOM).
En cas de doute sur une regularisation de charges, le locataire a le droit de demander au propriétaire une copie de l’avis de taxe fonciere pour vérifier le montant exact de la TEOM qui lui est recuperee.
Organisation pratique de la collecte des dechets
Au-dela de qui paie, il faut aussi comprendre comment la collecte fonctionne. En France, la commune organise le service, selon ses propres choix d’organisation. Ces règles s’inscrivent dans un cadre plus large que l’on retrouve dans l’ensemble des obligations légales imposées au locataire, dont le respect du tri et des normes d’usage des parties communes fait partie.
Les modes de collecte les plus courants :
- Collecte en porte-a-porte : les bacs sont sortis devant le logement à une date et heure fixees par le calendrier communal.
- Points d’apport volontaire : pour les dechets spécifiques (verre, textiles, encombrants).
- Dechetteries : pour les gros volumes, les dechets dangereux ou les matériaux a recycler.
En tant que locataire, vous êtes responsable de sortir les poubelles aux bons jours selon le calendrier de votre commune. A Brest Metropole, ce calendrier est disponible en ligne et peut varier selon les quartiers. Certains secteurs ont une collecte hebdomadaire des ordures menageres residuelles, d’autres bimensuelle.
Que faire en cas d’encombrant ou de debarras ?
Si vous devez vous debarrasser de gros objets lors d’un demenagement ou en cours de bail, les solutions varient selon la commune. A Brest, la collecte des encombrants peut être demandee via la communauté urbaine ou les bacs encombrants peuvent être deposes en dechetterie.
Ne laissez jamais d’encombrants sur la voie publique en dehors des dates prévues. Cela peut exposer le locataire à des sanctions et donner lieu à une plainte du propriétaire pour non-respect du logement et des parties communes.
Ce que le locataire doit vérifier dans son bail
Pour éviter les surprises à la regularisation annuelle, quelques points sont à vérifier des la signature du bail. Vous pouvez également vérifier si votre logement est éligible à l’installation d’un compteur d’eau individuel, ce qui permet un suivi précis des charges d’eau en parallèle des charges de collecte :
- Les charges recup erables sont-elles listees en annexe ou dans le corps du bail ? La TEOM doit y figurer explicitement pour pouvoir être recuperee par le bailleur.
- Le montant des provisions mensuelles est-il cohérent avec les charges de l’année précédente ? Demandez le dernier decompte de charges de l’occupant précédent.
- Le bail mentionne-t-il l’adresse de la dechetterie la plus proche et les conditions de collecte selectifs ? Ce n’est pas obligatoire, mais c’est un indice de sérieux du bailleur.
La TEOM est souvent un poste de charges oublie ou mal compris, pourtant elle peut représenter une centaine d’euros par an selon la commune et la taille du logement. Un bailleur de bonne foi vous la refacturera au reel, avec justificatif. Un bailleur peu transparent peut tenter de l’exagerer ou de la cacher dans un forfait de charges non justifiees. Savoir exactement ce que vous payez, c’est la base d’une relation locative saine.