L’une des étapes primordiales lors de la mise en vente d’un bien immobilier est la détermination de sa valeur vénale, c’est-à-dire son prix de vente. Même si cette tâche incombe exclusivement au vendeur, il aura nécessairement besoin d’aide de spécialistes pour faire l’estimation, à moins d’être lui-même un expert dans ce domaine. Plusieurs professionnels (notaires, agents immobiliers, experts immobiliers et sites internet spécialisés) proposent leurs services en la matière.

L’expertise notariale

En matière d’estimation immobilière, l’expertise notariale est la plus fiable. En effet, les notaires ayant en charge l’enregistrement et la publication de toutes transactions immobilières ont à leur disposition des bases de données relatives aux transactions immobilières très précises. Ces bases de données, BIEN pour l’Ile-de-France et PERVAL pour la province, compilant les informations relatives aux ventes immobilières dans l’Hexagone alimentent les statistiques de l’indice Notaires-Insee.

Sur la base de cet indice qui demeure le plus fiable et le plus rigoureux, le notaire pourra établir au profit du futur vendeur soit :

  • Un certificat d’expertise ou avis de valeur qui est une estimation faite sans avoir audité au préalable le bien mis en vente ;
  • Une estimation précise de la valeur vénale après une analyse minutieuse de différents facteurs tels que la nature de l’immeuble, ses caractéristiques, sa localisation, les transactions similaires, la concurrence, etc.

Malgré le fait qu’elle soit la plus fiable, cette estimation notariale souffre quand même de quelques défauts. L’indice de référence est établi à partir de données en décalage (de six mois en moyenne) par rapport au moment où il est établi. Par ailleurs, il ne prend pas en compte toutes les transactions enregistrées durant la période concernée.

Signalons que la prestation du notaire sera facturée au futur vendeur à partir de divers éléments comme le temps passé à étudier le dossier et les éventuels coûts liés à cette étude.

L’estimation gratuite des agents immobiliers

Les agences immobilières ont pour habitude de proposer à leurs prospects une estimation gratuite du bien que ceux-ci s’apprêtent à mettre en vente. Il s’agit pour eux de se positionner afin d’obtenir de la part du propriétaire un mandat de vente lorsque celui-ci sera décidé à vendre. L’estimation de l’agent immobilier reposera essentiellement sur sa connaissance particulière du marché local notamment les biens en vente dans le secteur, les offres d’achat en cours et les transactions déjà effectuées.

Toutefois, dans le but d’appâter le propriétaire, certains agents immobiliers peu scrupuleux n’hésitent pas à faire des estimations biaisées en surestimant la valeur du bien à mettre en vente. À cet égard, il est nécessaire pour tout potentiel vendeur de solliciter plusieurs agents immobiliers pour une estimation sans toutefois s’engager envers aucun d’eux.

Au sein de la profession, plusieurs incitatives ont été prises en vue de l’établissement d’indices de référence des prix, mais elles peinent à convaincre. En cause, le manque de transparence et d’objectivité dans leurs méthodes de calcul.

L’évaluation par un expert immobilier agréé

Il est possible d’obtenir une estimation a priori indépendante, car effectuée par un expert immobilier agréé auprès des tribunaux. Ce professionnel, dont le métier principal est d’établir des expertises immobilières pour le compte des tribunaux, services fiscaux et autres organisations, offre la garantie d’une évaluation objective puisqu’il n’est pas intéressé par la vente du bien immobilier. L’évaluation par un expert sera établie après analyse de certains éléments à l’instar de l’état physique du bâtiment, sa surface, son ancienneté, etc.

Il est possible de faire appel partout en France à un expert immobilier ; chaque Cour d’appel tient un registre public des experts agréés par elle. Ils déterminent librement leurs honoraires qui peuvent donc faire l’objet d’une négociation.

Les sites internet d’estimation immobilière

Plusieurs sites internet offrent la possibilité de réaliser gratuitement une estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier. Certains de ces sites internet sont indépendants, d’autres appartiennent à des réseaux d’agences immobilières et une troisième catégorie qui est celle de sites internet de vente en ligne entre particuliers.

Sur internet, les estimations de prix sont faites par des algorithmes à partir de diverses sources de données se rapportant à différentes transactions. Malgré tout, il est difficile de se fier à ces évaluations puisqu’elles ne prennent en considération que la surface, la localisation sans tenir compte du cachet particulier de l’immeuble à vendre.

En définitive, c’est le propriétaire qui détermine le prix

À la lumière de ce qui précède et en l’absence d’un indice officiel du prix des transactions immobilières, on déduira que seul le vendeur est à même de déterminer le prix de vente de son bien. Pour ce faire, il va se référer aux estimations fournies par un ou plusieurs des professionnels évoqués plus haut.

En raison du très grand morcellement du marché immobilier et de la particularité de chaque bien immobilier en vente, il convient de considérer ces estimations comme de simples indicateurs de la tendance du marché au moment où l’on souhaite vendre. Le plus important pour le vendeur est de proposer son bien à la vente à un prix assez intéressant pour attirer vers lui de potentiels acheteurs. Mais, ce prix devra lui permettre d’y trouver son compte à l’issue de la transaction.