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Lorsqu’on evoque l’investissement immobilier a vocation locative, on pense souvent aux dispositifs de defiscalisation classiques. Le Pret Locatif Social (PLS) est pourtant un outil financier efficace, moins connu des particuliers et pourtant très avantageux. Il s’adresse aux investisseurs – personnes physiques ou morales – qui souhaitent proposer des logements à des menages sous conditions de ressources, en échange d’avantages fiscaux et financiers significatifs.
Ce qu’est réellement le Pret Locatif Social
Le PLS est un credit a taux preferentiel accorde pour financer la construction ou l’acquisition de logements destinés à la location. Il peut couvrir entre 50 et 100 % du coût total de l’opération, ce qui en fait un levier puissant pour les projets immobiliers locatifs.
Son champ d’application est large : construction de logements neufs, acquisition de logements pour les mettre en location sous plafond de loyers, realisation de dependances (garages, locaux collectifs, jardins anneses) ou encore acquisition d’immeubles non affectes à l’habitation destinés a être convertis en logements.
La Caisse des Depots et Consignations (CDC) est l’organisme historiquement habilite a delivrer le PLS. Des établissements de credit ayant signe une convention avec la CDC peuvent egalement l’accorder, avec les mêmes conditions de taux – seules les garanties, la durée et les modalites de remboursement peuvent varier d’un établissement à l’autre.
Les avantages financiers et fiscaux du PLS
Une TVA significativement reduite
La TVA applicable aux operations immobilieres relevant du PLS est abaissee a 5,5 % ou 10 %, contre 20 % en régime normal. Pour maximiser ce type d’investissement locatif en Bretagne, les spécificités de l’investissement locatif et de la loi Malraux à Brest constituent un dispositif complémentaire à étudier si votre bien se situe dans un secteur sauvegardé. Sur un logement neuf a 300 000 euros, cela représente une économie de 30 000 euros de TVA – un bénéfice immédiat sur le coût d’acquisition.
Une exoneration de taxe fonciere de longue durée
Le bien beneficie d’une exoneration de taxe fonciere sur les propriétés baties à partir de l’année suivant l’achevement de la construction. La durée minimale est de 15 ans, mais elle peut atteindre 25 ans selon les caracteristiques du logement et jusqu’à 30 ans si le bien respecte certains critères environnementaux. Dans des cas particuliers impliquant l’acquisition du terrain, une exoneration pouvant aller jusqu’à 50 ans est même envisageable.
Sur plusieurs decennies de detention du bien, l’économie réalisée sur la taxe fonciere peut être très substantielle, surtout dans les villes ou cet impot local a fortement augmente ces dernières années.
Des taux d’intérêt indexes sur le livret A
Les taux appliques au PLS sont indexes sur la remuneration du livret A, ce qui les maintient généralement à un niveau competitif. Ce point est à vérifier au moment de la souscription, car les taux evoluent avec celui du livret A.
Un abattement sur les revenus locatifs
En tant que bailleur prive dans le cadre d’un PLS, vous beneficiez d’un abattement de 30 % sur les loyers percus, calcule sur votre revenu foncier net. Cet avantage allegera votre imposition chaque année, pendant toute la durée de votre engagement locatif.
A noter que le PLS est incompatible avec le dispositif Pinel et la loi Duflot, qui ne peuvent pas être cumules avec lui sur un même bien.
Un avantage pour les locataires
L’intérêt du PLS dépasse le simple bénéfice financier pour le propriétaire. Les locataires eligibles (sous conditions de ressources) peuvent percevoir l’Aide Personnalisee au Logement (APL), versee directement au propriétaire si ce dernier le souhaite, ou au locataire. Cela sécurisé les loyers et facilite les relations locatives.
Les conditions pour acceder au PLS
L’obtention du PLS implique de respecter un ensemble de règles précises, portant à la fois sur le bien, les locataires et la convention signee avec l’État.
Être une personne physique ou morale
Le PLS est accessible aux particuliers comme aux personnes morales, notamment les Sociétés Civiles Immobilieres (SCI). Si vous investissez via une SCI, cette dernière doit être correctement constituee et disposer d’une capacité juridique.
Signer une convention avec l’État
L’investisseur doit signer une convention d’une durée minimale de 15 ans avec l’État, par laquelle il s’engage a louer le logement à des personnes dont les ressources ne dépassent pas des plafonds definis. Ces plafonds sont revises periodiquement.
Respecter des plafonds de loyers
Les loyers doivent être maintenus en dessous de plafonds fixes par zone geographique, eux-mêmes inférieurs aux plafonds généraux de l’État. Pour donner un ordre d’idée, les plafonds en zone Abis et en zone A étaient respectivement aux alentours de 13 et 10 euros par mètre carre selon les baremes en vigueur lors de l’instauration du dispositif – ces chiffres evoluent, renseignez-vous aupres de votre organisme preteur pour les valeurs actualisees.
Ne pas louer à la famille proche
Le logement ne peut pas être loue a vos descendants ou ascendants, ni a ceux de votre conjoint. Cette restriction vise a garantir que le dispositif beneficie effectivement à des menages extérieurs au cercle familial de l’investisseur.
Louer le bien nu
Le logement doit être loue vide, sans meubles. Une location meublee ne serait pas compatible avec le dispositif PLS.
Confier la gestion à un tiers
Si vous ne souhaitez pas gerer vous-même votre bien, vous pouvez en deleguer l’administration à un organisme agree par le Ministere du Logement. Un changement d’adresse après un investissement locatif ou un déménagement est facilement gérable : le guide complet pour changer d’adresse après un demenagement couvre toutes les démarches administratives à effectuer rapidement. Cette delegation n’affecte pas le bénéfice des avantages fiscaux du PLS, et elle peut être pertinente si vous investissez loin de votre domicile ou si vous souhaitez simplifier la gestion au quotidien.
Combiner le PLS avec d’autres financements
Dans certains cas, les établissements de credit qui accordent le PLS peuvent vous proposer de l’associer à un prêt amortissable classique, afin de couvrir la part du financement non couverte par le PLS. Cette solution de financement mixte permet d’adapter le montage a votre capacité d’emprunt et au prix total de l’opération.
Un dispositif adapte a quels projets ?
Le PLS convient tout particulièrement aux investisseurs qui souhaitent se positionner sur des logements de qualité destinés à une clientele de menages aux ressources intermédiaires – ni le logement social pur (qui releve du PLAI ou du PLUS), ni le marché libre sans contrainte. A Brest, ou la tension locative reste moderee mais ou la demande en logements de qualité a prix raisonnables est réelle, ce type d’investissement peut s’intégrer dans une strategie patrimoniale cohérente.
Pour aller plus loin, le site du Gouvernement et la Caisse des Depots publient les conditions et plafonds a jour. Si votre locataire PLS est susceptible d’être encore concerne par la taxe d’habitation selon sa situation, vérifier si vous êtes encore soumis à la taxe d’habitation peut éviter une mauvaise surprise fiscale en cours de bail. Un conseiller en investissement immobilier pourra vous aider a évaluer si le PLS s’adapte a votre projet et a votre situation fiscale.