La loi Malraux a été adoptée en août 1962 grâce à une initiative d’André Malraux, ministre de la Culture à l’époque. L’objectif de la loi était la préservation du patrimoine historique et esthétique dans un contexte de réaménagement des centres-villes. Ce dispositif a beaucoup évolué au fil du temps, qu’il s’agisse de ses conditions d’application ou des avantages fiscaux octroyés. Si vous avez un projet d’investissement immobilier à Brest, il est possible de bénéficier de ce dispositif.

Qu’est-ce que le dispositif Malraux ?

Le but de la loi Malraux a toujours été d’aider les propriétaires à entreprendre des travaux de sauvegarde du patrimoine culturel privé. Ceci se fait par le biais de plusieurs avantages fiscaux.

Objectifs de la loi Malraux

Pensée à une époque où les collectivités locales avaient entrepris de rénover leurs centres-villes en développant des surfaces commerciales et des bureaux, la loi Malraux entendait préserver le caractère ancien de ces lieux. En dépit des réaménagements apportés à cette loi par les gouvernements successifs, son objectif n’a pas tellement changé.

Aujourd’hui, en plus de la préservation du patrimoine culturel, cette loi vise la lutte contre l’habitat indigne, la revitalisation des quartiers anciens, le développement d’une offre locative de qualité et la promotion de l’investissement privé dans les quartiers éligibles aux actions prioritaires dans le cadre de la politique de la ville.

Nature du dispositif

Le dispositif Malraux à l’origine permettait au particulier éligible de déduire de ses revenus imposables le montant engagé dans les travaux de rénovation d’un immeuble ancien. À ce jour, l’avantage consiste en une réduction d’impôt étalée sur la durée des travaux dans la limite de trois ans ou à titre exceptionnel quatre ans. Il faut noter que l’année supplémentaire n’étant accordée qu’en cas de fouilles archéologiques ayant entrainé le ralentissement du chantier.

La réduction fiscale accordée est de 30 % (dans la limite de 400000 euros) du montant des travaux réalisés sur une période maximale de trois ou quatre ans. À titre d’exemple, pour des travaux de rénovation ayant coûté 100000 euros par an pendant trois ans, la réduction d’impôt totale consentie sera de 90000 euros répartis sur la période des travaux.

Quelles sont les conditions d’application ?

Plusieurs conditions sont requises pour bénéficier de ce dispositif.

Qui peut en bénéficier ?

Toute personne physique ou morale ayant le statut de contribuable résidant en France et qui réalise un investissement dans un bien immobilier éligible peut bénéficier de l’avantage de la loi Malraux. On précisera que les immeubles concernés doivent obligatoirement être réservés à la location non meublée à titre de résidence principale. En contrepartie, le bénéficiaire s’engage à louer le bien en question dans l’année suivant la fin des travaux pour une durée de neuf ans au moins.

Par ailleurs, le bail locatif ne peut être conclu qu’avec une personne physique autre qu’un descendant, ascendant ou toute autre personne rattachée au foyer fiscal du bénéficiaire. On notera que les associés d’une Société Civile Immobilière de gestion soumise à l’impôt sur les sociétés sont aussi éligibles à la réduction d’impôt dans la limite de la quotepart versée par chacun pour financer les travaux.

Quels sont les immeubles concernés ?

Tous les immeubles anciens ne sont pas éligibles à ce dispositif. Seuls peuvent y prétendre les immeubles anciens implantés sur des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) classés en plusieurs catégories dont :

  • les zones bénéficiant d’un Plan de sauvegarde et de mise en valeur ;
  • des Quartiers anciens dégradés (QAD) ;
  • des quartiers conventionnés NPNRU (Nouveau programme national de renouvellement urbain) ;
  • des SPR bénéficiant d’un Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine.

À Brest, dans le cadre NPNRU, les immeubles anciens situés dans tout le centre-ville sont susceptibles de bénéficier des investissements dans le cadre de la loi Malraux.

Quelle est la nature des travaux ?

A priori, tous les travaux entrepris dans le but de rendre habitable un immeuble ancien peuvent donner droit à la réduction d’impôt dans le cadre de ce dispositif. On citera entre autres :

  • les travaux de démolition rendus nécessaires par l’état du bâtiment ;
  • la restauration du toit ou des murs extérieurs ;
  • les travaux d’aménagement des combles, greniers et toutes autres parties communes de l’immeuble en question ;
  • travaux de transformation d’un immeuble de bureaux ou de commerce en immeuble d’habitation, etc.

Toutefois, ces travaux doivent être au préalable déclarés d’utilité publique et réalisés sous le contrôle de l’architecte des Bâtiments de France.

Peut-on cumuler ce dispositif avec les autres ?

À l’exception de l’avantage du Déficit Foncier et des subventions de l’Agence nationale de l’habitat, il n’est pas possible de cumuler les avantages du dispositif Malraux avec d’autres incitations fiscales (Censi-Bouvard ; Pinel ; Girardin, etc.).

Cependant, depuis la dernière révision du dispositif, la réduction fiscale n’est plus prise en compte dans le calcul du plafond des niches fiscales. Plusieurs investissements dans le cadre de la loi Malraux sont possibles lorsque vous ne dépassez pas le plafond de 400 000 euros de travaux au total sur la même période. Les plus-values immobilières réalisées lors de la vente d’un bien ayant bénéficié de la loi Malraux sont établies sur la base du foncier sans la prise en compte des couts des travaux effectués ; ceux-ci ayant déjà bénéficié d’une défiscalisation.