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La peinture est l’un des sujets les plus debattus entre propriétaires et locataires. Qui doit refaire les murs avant l’entree dans les lieux ? Le locataire peut-il changer les couleurs a sa guise ? Qui paye les travaux de peinture à la sortie ? Ces questions ont des réponses précises dans la loi, mais la réalité est souvent plus nuancee que ce que chacun imagine.
La distinction fondamentale : entretien normal ou degradation ?
Avant de savoir qui paye, il faut comprendre le principe de base. La loi du 6 juillet 1989 et ses textes d’application distinguent :
- La vetuste normale : c’est l’usure inevitable liee au temps et à un usage normal du logement. Elle est à la charge du propriétaire.
- Les degradations : ce sont les deteriorations causees par un usage abusif, une negligence ou un accident. Elles sont à la charge du locataire.
Une peinture qui jaunit légèrement après cinq ans dans une pièce bien chauffee : vetuste. Une peinture couverte de traces de gras, de graffitis ou de trous multiples après une courte location : degradation. La frontière n’est pas toujours evidente, et c’est souvent la source des litiges au moment de l’état des lieux de sortie.
A l’entree dans les lieux : le propriétaire doit fournir un logement en bon état
La loi est claire : le propriétaire est tenu de remettre un logement en bon état d’usage et de réparation. Cela inclut l’état de la peinture. Si vous entrez dans un logement dont les murs sont dans un état visible de degradation – peinture ecaillee, cloques, taches marquees – vous êtes en droit de le signaler et de demander une remise en état.
La marché a suivre :
- Notez le problème dans l’état des lieux d’entree avec un maximum de détail : « mur de la chambre : peinture ecaillee sur 50 cm en partant du sol » par exemple. Des photos datees sont indispensables.
- Adressez un courrier recommande au propriétaire en lui demandant de refaire la peinture avant votre emmenagement ou en debut de bail. Citez l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose la mise a disposition d’un logement en bon état.
- Si le propriétaire refuse, vous pouvez saisir la commission departementale de conciliation ou le tribunal judiciaire.
Un locataire qui emmenage sans signaler une peinture en mauvais état – et sans le faire noter à l’état des lieux – risque de se voir imputer la remise en peinture au moment du depart. La prudence consiste a documenter tout defaut des le premier jour.
Pendant la location : qui fait quoi ?
Une fois installe, le locataire prend en charge les travaux d’entretien courant de la peinture. Connaître les frais d’agence locatifs que le locataire peut légalement se voir facturer peut aider à distinguer les coûts d’entrée dans les lieux des travaux d’entretien qui s’imposent ensuite pendant la location. Concretement :
- Reboucher les petits trous de chevilles et les retoucher ;
- Nettoyer les taches légères ;
- Rafraichir ponctuellement une zone abimee par un usage normal.
Ces interventions mineures sont considerees comme faisant partie de l’entretien ordinaire du logement – comme changer une ampoule ou deboucher un siphon.
En revanche, les grandes surfaces a repeindre entierement ne sont pas systématiquement à la charge du locataire pendant la location. Si la peinture vieillit normalement et qu’aucune degradation n’est imputable au locataire, c’est à terme une charge du propriétaire.
Le locataire peut-il changer les couleurs ?
Oui, dans une certaine mesure. Le locataire est libre de modifier la couleur des murs – c’est reconnu comme un droit par la jurisprudence, a condition de ne pas toucher à la structure du logement.
Il y a cependant des limites :
- Les couleurs trop marquees ou excentriques peuvent poser problème à la sortie si le bailleur estime qu’elles nuisent à la relocation du bien.
- Certains baux specifient que toute modification de la peinture doit être remise en peinture blanche ou dans la teinte d’origine avant le depart. Cette clause est en général valable si elle est écrite dans le bail.
- Si le locataire repeint en mauvais état (application bacle, coulures, mauvaise préparation), il s’expose à une retenue sur caution.
La bonne pratique : si vous souhaitez changer les couleurs, indiquez-le a votre propriétaire par écrit. Son accord n’est pas obligatoire pour des couleurs standards, mais le garder informe évite les malentendus à la sortie.
A la sortie : qui paye la peinture ?
C’est le moment ou les tensions surviennent le plus souvent. Le propriété realis un état des lieux de sortie et compare avec l’état des lieux d’entree. Plusieurs situations se presentent :
La peinture était en bon état à l’entree et est en bon état à la sortie
Aucune retenue possible. Le locataire rend le logement dans le même état qu’il l’a pris.
La peinture s’est usee normalement pendant une longue occupation
La vetuste s’applique. Le propriétaire ne peut pas reclamer la remise en peinture complete si la degradation est liee au temps et à un usage normal. La grille de vetuste, prévue par decret, fixe la durée d’amortissement estimee pour les peintures : généralement entre 5 et 10 ans selon les matériaux.
Si un locataire a occupe le logement pendant 8 ans et que les murs ont besoin d’être repeints, la part de vetuste est significative. Facturer la totalite des travaux de peinture ne serait pas légal.
Les murs presentent des degradations imputables au locataire
Le propriétaire peut retenir les frais de remise en état sur le dépôt de garantie, a condition de :
- Documenter les degradations précisément dans l’état des lieux de sortie ;
- Fournir des devis ou factures de travaux realises ;
- Appliquer un abattement pour vetuste si le logement est occupe depuis plusieurs années.
Les retenues forfaitaires sans justificatif sont contestables devant la commission de conciliation.
La grille de vetuste : un outil pour limiter les litiges
Pour objectiver les retenues, il existe des grilles de vetuste elaborees par des associations de propriétaires et de locataires. Elles fixent une durée d’amortissement pour chaque élément du logement, en-deca de laquelle le locataire ne peut pas être tenu responsable de l’usure.
Pour les peintures et papiers peints, la durée habituelle est de 5 a 7 ans. Au-dela, la vetuste est considérée comme totale et le propriétaire ne peut plus facturer la remise en peinture.
Ces grilles ne sont pas obligatoires par la loi, mais elles servent de référence en cas de litige et les juges s’y réfèrent souvent. Mentionner la grille de vetuste retenue dans le bail ou dans l’état des lieux permet de clarifier les règles des le depart.
Travaux de peinture entre locataires : une situation delicate
Quand un logement change de locataire, le propriétaire a souvent envie de le rafraichir. Si la question d’une fuite sanitaire est aussi à régler avant la relocation, pensez à vous informer sur qui doit payer en cas de fuite de chasse d’eau dans un logement loué pour savoir si les réparations relèvent du locataire sortant ou du bailleur. Mais attention : si l’ancien locataire a correctement entretenu la peinture et ne peut pas être tenu responsable de son usure, le coût du rafraichissement ne peut pas lui être impute.
La remise en peinture entre deux locations, quand elle est motivee par la simple envie d’ameliorer le bien pour la prochaine location, est à la charge du propriétaire. C’est un investissement pour son bien, pas une réparation locative.
Quelques conseils pratiques pour éviter les conflits
Qu’on soit locataire ou propriétaire, quelques habitudes simples reduisent fortement les risques de litige sur la peinture. Si vous quittez le logement et souhaitez mieux préparer votre sortie, relisez le guide sur les formalités et délais à respecter pour donner son préavis de locataire afin de coordonner la remise en état avec la date de remise des clés :
- A l’entree : photographier chaque mur, chaque coin, chaque plafond. Dater les photos. Les inclure en annexe de l’état des lieux signe des deux parties.
- Pendant la location : signaler par écrit tout desordre apparu (infiltration, trace de moisissure) pour ne pas en être rendu responsable a tort.
- A la sortie : réaliser une petite retouche des zones abimees par un usage normal avant l’état des lieux. Un état des lieux propre reduit les points de friction.
A Brest comme partout, c’est souvent le manque de traces écrites qui transforme un desaccord banal en litige long et penible. Un état des lieux bien fait – précis, illustre de photos, signe par les deux parties – reste le meilleur outil pour que chacun sorte de la location sans mauvaise surprise.