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La taxe d’habitation a longtemps figure parmi les prelevements les plus mal vecus par les menages français. Sa suppression progressive, engagee à partir de 2018, a soulage la majorité des contribuables. Mais cette reforme ne signifie pas la fin totale de l’impot : certains foyers y restent assujettis, et d’autres situations particulières peuvent encore générer une imposition. Voici un éclairage complet sur ce qui reste en vigueur.
La suppression de la taxe d’habitation sur les residences principales
Depuis 2023, la taxe d’habitation sur les residences principales est supprimee pour l’ensemble des menages français, independamment de leur niveau de revenus. Cette mesure, portee par la reforme fiscale engagee sous le gouvernement Philippe, a abouti à une exoneration totale et definitive pour tous les occupants de leur logement principal.
Cela concerne aussi bien les propriétaires occupants que les locataires : des lors que le logement constitue votre residence principale – c’est-a-dire le lieu ou vous residez effectivement la majeure partie de l’année – vous n’avez plus rien a payer a ce titre.
Cette suppression n’implique pas pour autant que votre avis d’imposition ne mentionnera plus aucune taxe liee a votre logement. La taxe fonciere, qui reste due par les propriétaires, est un impot distinct. La taxe d’enlevement des ordures menageres (TEOM) figure souvent sur le même document mais suit ses propres règles.
Ce qui subsiste : la taxe sur les logements secondaires
La taxe d’habitation n’a été supprimee que pour les residences principales. Elle reste en vigueur pour :
- Les residences secondaires (maison de vacances, pied-a-terre, logement non occupe à titre principal)
- Certains logements vacants dans les zones tendues
Les residences secondaires
Si vous possedez un appartement ou une maison que vous n’occupez pas à titre principal – une maison de famille en Bretagne utilisée l’été, par exemple, ou un studio garde dans une autre ville – vous continuez a payer la taxe d’habitation sur ce bien.
Le montant est calcule sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, selon des taux votes par la commune. Certaines communes touristiques appliquent une majoration spécifique pouvant atteindre 60 % sur la taxe des residences secondaires, selon le barreme en vigueur dans votre commune.
La taxe sur les logements vacants
Dans les communes situées en zone tendue – c’est-a-dire les zones ou l’offre de logement est insuffisante par rapport à la demande – les propriétés laissees vacantes pendant plus d’un an peuvent faire l’objet d’une taxe sur les logements vacants (TLV). Cette taxe est distincte de la taxe d’habitation proprement dite, mais elle concerne les mêmes types de biens inoccupes.
A Brest, classee en zone B1, cette problematique peut s’averer pertinente pour des investisseurs dont un bien resterait inoccupe de façon prolongee. Mieux vaut s’en preoccuper en amont.
Les exonerations toujours en vigueur
Meme pour les residences secondaires, certaines situations donnent lieu à une exoneration ou à un allegement de la taxe d’habitation. Ces dispositifs s’appliquent sous conditions.
Exoneration totale pour les personnes vulnerables
Les personnes suivantes peuvent beneficier d’une exoneration totale, même sur un logement qui n’est pas leur residence principale dans certains cas spécifiques :
- Les personnes agees de plus de 60 ans dont les revenus sont inférieurs au plafond fixe par l’administration fiscale
- Les personnes veuves ou veufs sous les mêmes conditions de ressources
- Les personnes en situation d’invalidite ou de handicap necessitant une aide extérieure
- Les beneficiaires de certaines allocations sociales (allocation supplementaire d’invalidite, allocation de solidarite aux personnes agees)
Ces exonerations s’appliquent au logement principal, dont la suppression est acquise depuis 2023. Elles conservent de l’intérêt pour les logements secondaires que ces mêmes personnes pourraient detenir, selon les situations.
La situation des residents en établissement spécialisé
Les personnes agees qui ont quitte leur domicile pour intégrer un établissement d’hebergement (EHPAD, residence services, unite de soins de longue durée) peuvent beneficier d’un maintien de l’exoneration sur leur ancien logement, a condition qu’il reste leur residence principale sur le plan fiscal et qu’il ne soit pas loue ou occupe par un tiers.
Cette situation mérite d’être examinee avec soin : elle peut conditionner des décisions patrimoniales importantes, notamment la conservation ou la mise en location d’un bien en attendant une succession. Pour les bailleurs qui souhaitent aussi faire le point sur la taxe d’habitation qui s’applique encore aux locataires, la situation est désormais simplifiee pour les résidences principales mais mérite d’être vérifiee dans les cas atypiques.
Colocation et foyers fiscaux
Lorsque plusieurs personnes partagent un logement, la taxe d’habitation – pour les cas ou elle reste due – s’applique en prenant en compte l’ensemble du foyer fiscal.
Si un seul des occupants remplit les conditions d’exoneration, l’ensemble du foyer peut en beneficier. Attention : cela n’est valable que si les autres occupants sont fiscalement dependants de la personne exoneree (enfants majeurs a charge, conjoint notamment).
Dans le cas d’une colocation entre adultes independants, les règles sont différentes : chaque colocataire est traite de façon séparée sur le plan fiscal, et les conditions d’exoneration de l’un ne s’appliquent pas aux autres.
Contestation et reclamation
Si vous pensez être exonere mais avez reçu un avis d’imposition, vous disposez d’un droit de reclamation aupres de l’administration fiscale. La démarche s’effectue :
- En ligne via votre espace particulier sur impots.gouv.fr
- Par courrier aupres du centre des impots dont dépend votre bien
- En vous presentant directement au guichet
Le delai de reclamation est en général fixe au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement de l’impot. Ne laissez pas passer cette fenêtre : au-dela, votre contestation ne sera plus recevable.
Si votre reclamation est acceptee, vous percevrez un remboursement du trop-verse. Si elle est rejetee, vous pouvez contester la décision devant le tribunal administratif. La correspondance avec l’administration se fait souvent par courrier recommande ; si vous avez reçu un avis que vous ne comprenez pas, identifier qui vous a envoyé une lettre recommandée peut vous aider à savoir si vous devez y donner suite en priorité.
Taxe d’habitation et investissement immobilier
Pour un investisseur qui achete un bien en Finistere, la question de la taxe d’habitation doit être integree dans le calcul de la rentabilité, notamment si le bien est destine à une exploitation en location saisonniere ou reste vide entre deux locataires. Ceux qui investissent dans les secteurs anciens de Brest peuvent par ailleurs bénéficier des avantages de la loi Malraux pour un investissement locatif a Brest, un dispositif qui combine restauration du patrimoine et réduction fiscale substantielle.
Dans ce dernier cas, c’est le propriétaire qui supporte la taxe d’habitation des lors que le logement est a sa disposition. Si le bien est loue à l’année à un locataire qui en fait sa residence principale, le locataire n’est plus redevable de la taxe depuis 2023 – et le propriétaire ne l’est pas non plus a ce titre.
En revanche, pour une location meublee saisonniere (type Airbnb), le bien peut être considère comme une residence secondaire du propriétaire ou comme un logement a usage commercial selon le statut retenu. Les implications fiscales varient alors selon la situation : a vérifier avec un conseiller fiscal selon votre cas particulier.
Ce que la reforme ne change pas
Quelques points méritent d’être rappeles pour éviter les confusions :
- La taxe fonciere reste due par les propriétaires (elle a même augmente dans de nombreuses communes ces dernières années)
- La taxe d’enlevement des ordures menageres (TEOM) figure souvent sur l’avis de taxe fonciere et reste à la charge du propriétaire, avec une possibilite de repercussion sur le locataire contractuellement
- La contribution à l’audiovisuel public, anciennement adossee à la taxe d’habitation, a été supprimee en 2022
La suppression de la taxe d’habitation sur les residences principales constitue un allegement fiscal reel pour les menages. Mais le paysage fiscal de l’immobilier reste complexe, et il vaut toujours mieux vérifier sa situation aupres d’un professionnel avant de tirer des conclusions trop rapides sur ce que vous devez – ou ne devez plus – payer.